14. Hukuk Dairesi 2017/5812 E. , 2018/1889 K.

[İctihat]

14. Hukuk Dairesi 2017/5812 E. , 2018/1889 K.


'İçtihat Metni'

....

Davacı vekili tarafından, 10.10.2013 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 23.02.2017 tarihli hükmün ..... Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince istinaf talebinin reddine dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.02.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalılar vekili ....geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisinde bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.

K A R A R

Davacı vekili, 1689 ada 13 parsel sayılı taşınmazın 75/20364'er hissesi davalı ... ve ... adına kayıtlı iken....Noterliğinde düzenlenen 12.07.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 7000 TL bedelle taşınmazı satın aldığını, taşınmazın üzerinde bina bulunduğunu, binaya önemli ölçüde tadilat yaptırdığını belirterek tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteminde bulunmuştur.
Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesi yapılırken davacının taşınmazın tapusuz olduğunu bildiğini, taşınmaz üzerindeki binanın zilyetliğinin devrini istediğini, satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte tapu kaydının bulunmaması sebebiyle 3194 sayılı yasanın 18 son maddesi uyarınca satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağını, yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, bu sözleşmenin ancak zilyetliğin devri olarak yorumlanabileceğini, başından beri imkansız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesi davanın reddine gerekçe olarak,'...Davacının dayandığı gayrimenkul satım vaadi sözleşmesi 2004 tarihlidir. Bu tarihte sözleşmeye konu taşınmaz tescil harici, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan tapusuz bir taşınmazdır. Medeni kanun uyarınca tapusuz taşınmazların satışı taşınır satışları gibidir. Satışı yapılan bina davacı tarafa teslim edilmiştir. Bu şekilde menkul hükmünde olan muhtesat zilyetliği elden teslim edilmek suretiyle davacı tarafa geçirilmiştir. Dava konusu taşınmazın imar uygulaması neticesinde tescil harcı kalmış olması nedeniyle davalı taraf bu hususta hukuksal anlamda girişimlerde bulunabilmesi için kendileri namına davacı tarafa vekaletname vermiştir. Davacı, davalılardan almış oldukları hisse için İdare Mahkemesinde dava açmış açılan dava reddedilmiştir. Davacının eşinin de ....mirasçısı olarak.... hissesine ilişkin İdare Mahkemesinde dava açıldığı anlaşılmıştır. Bu bağlamda gayrimenkul satım sözleşmesi yorumlanırken tarafların gerçek iradesinin mevcut haliyle tescil harcı kalan taşınmaz üzerindeki muhtesatın devrine yönelik olduğu, mülkiyet hakkının kazanılması için alıcı tarafından girişimlerde bulunulacağı, satışın muhtesatın değeri mukabilinde gerçekleştiği, muhtesatın davacıya tesliminde bir ihtilaf bulunmadığı, arsa tapusunun ise sözleşme kurulduğu zaman davacı tarafından bilinerek sözleşmenin kurulduğu, tarafların uyuşan iradesinin bu olduğu, sözleşmeye göre de tapunun devrinin davalıdan talep edilebilmesi için hukuksal engelin ortadan kalkması gerektiği, dava tarihi itibariyle hukuksal engelin ortadan kalkmadığı anlaşılmıştır. Neticede somut uyuşmazlığın tescil harici taşınmazın satışına ilişkin olduğu her iki tarafın en başından beri taşınmazın durumunu bildiği bu şekilde satışın gerçekleştiği, muhtesatın bedeli mukabilinde davacıya elden teslim edildiği' hususlarına yer vermiştir.
Davacı vekili, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesince, '...davacı vaat alacaklısı ..... 1. Noterliği'nin 12/07/2004 tarih ve 13968 sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanmıştır. Satış vaadi sözleşmesi, düzenlendiği tarih itibariyle tapuya bağlı olmayan taşınmazın satışına ilişkin belge durumundadır. Satış vaadi sözleşmesi ile tapusuz bir taşınmazda sözleşmede yazılı taşınmazdaki bütün zilyetlik haklarının devredildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda sözü edildiği üzere ferağa icbar suretiyle tescil ancak tapuda kayıtlı bir taşınmaz için istenebileceğinden ve tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazda sadece zilyetliğin devri söz konusu olacaktır. Somut uyuşmazlığın tescil harici ve tapusuz taşınmazın satışına ilişkin olduğu, zilyetliğin ve muhtesatın bedeli mukabilinde davacıya elden teslim edildiği, satış bedeli 7.000,00 TL nin tapusuz taşınmaza ilişkin zilyetliğin ve muhtesatın bedeli olduğu, davacının satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarih itibariyle tapuda kayıtlı olmayan, tapusuz taşınmaza ilişkin dayanak sözleşme ile tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde taşınmazın rayiç değerinin tahsilini talep edemeyeceği ilk derece mahkemesince tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı anlaşıldığından davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine...' karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olayda; 1689 ada 13 parselin bulunduğu, 21.06.1993 tarihli 568 sayılı Encümen kararı gereğince tapu sahipleri ... ve ...'ın söz konusu parselde 75 m2 olan hisselerin 1 m2'sini 1493 ada 1 parsel olarak tahsis edildiği, geri kalan 74 m2'sinin bedele dönüştüğünü, 1689 ada 13 parselin kütük sayfasının imar uygulaması nedeniyle kapatıldığı anlaşılmaktadır. Davalılar ile davacı arasında 1689 ada 13 parsel sayılı taşınmazdaki davalılara ait hisselerin devri konusunda 12.07.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Dava konusu parsel 03.03.1994 tarihli imar uygulamasına tabi tutularak kapatılmıştır. Dava konusu satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihte satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı anlaşıldığından sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmüştür. Ancak, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından davacının ikinci talebi olan tazminat talebi ile ilgili bir karar vermesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HMK'nın 373/1 maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 1630 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 13.03.2018 tarihinde oybirliği ile karar verilmiştir.