20. Hukuk Dairesi 2017/8170 E. , 2020/964 K.

[İctihat]

20. Hukuk Dairesi 2017/8170 E. , 2020/964 K.


'İçtihat Metni'

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı Hazine vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve davacı vekilinin duruşma isteminin gider yokluğundan reddedildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkilinin ...mahallesi 493 nolu parselin maliki olduğunu, davalı tarafça bu taşınmazın bir kısmının kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığını ve kıyı kenar çizgisi kapsamında kalan kısmının tapusunun iptali ile tapunun terkinine karar verilmesi istemiyle Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesine dava açıldığını, 2012/143 E.- 2013/149 K. sayılı ilam ile dava konusu taşınmazın 380,24 m²'lik kısmının tapusunun iptali ile bu kısmın tapudan terkinine karar verildiğini, tapusu iptal edilen müvekkiline bu işlem karşılığında bedel ödenmediğini ileri sürerek, taşınmaz ve üzerinde bulunan ev ve ağaçların bedeli olarak 87.648.00 Tl tazminatın faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesi ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabul-kısmen reddine, 73.085,40 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiş, davacı vekilinin duruşma istemi gider yokluğundan reddedilmiştir.
Dava, TMK'nın 1007 maddesi uyarınca tapu kaydının iptalinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından tazminata konu 493 pasel sayılı taşınmazın 1970 yılında yapılan tapulama çalışması ile 700 m2 yüzölçümü ile ağıl ve tarla niteliğiyle davacı ve 3. kişiler adına hisseli şekilde tescil edilmişken, satış yoluyla tamamının 10/07/2009 tarihinde davacı adına tescil edildiği ve niteliğin prefabrik ev ve tarla olarak değiştirildiği, 2012 yılında ise tapu kaydına kamulaştırma şerhi konulduğu, Hazine tarafından açılan Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/143 E.- 2013/149 K. sayılı ilamı ile taşınmazın 380,24 m2'lik kısmının davacı adına olan tapu kaydnın kıyı kenar çizgisinde kaldığından iptaline karar verildiği ve bu kararın 27/05/2013 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın ise 12/11/2013 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, tapu kaydının kesinleşen mahkeme kararıyla iptal edilmesi nedeniyle 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesine göre açılan tazminat istemine ilişkindir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da
o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazların arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise, Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi
sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmazlara yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Somut olaya gelince kıyılar özel mülkiyete konu olamayacak ise de; arazi kadastrosu sırasında taşınmaz hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek tapu kütüğünün gerçek kişiler adlarına oluşturulduğu, daha sonra satış yoluyla tüm hisselerinin davacıya geçtiği, bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararlarının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Davacının zararı, tazminat istemine dayanak yapılan Ordu 1 Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/143 E. - 2013/149 K. sayılı kararının kesinleştiği 27/05/2013 tarihi olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir.
Ne var ki; mahkemece dava konusu taşınmazların arsa yada arazi olup olmadıkları ile ilgili yukarıda açıklandığı şekilde bir araştırma yapılmamış, tek inşaat mühendisi bilirkişi tarafından düzenlenen raporda dava konusu taşınmazların arsa olduğu açıklanarak dava tarihi itibari ile m2 değerleri belirtilmiştir. Ayrıca alınan bilirkişi raporu mahkemece denetlenmemiştir. Şöyle ki; hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal alınan Gülyalı ilçesi 475 parsele yapılan kıyaslama sonucu dava tarihi 2013 itibariyle taşınmazın m2 zemin değeri 176 TL belirlenmiş, emsalin 05/03/2013 tarihindeki satışı itibariyle m2 satış değerinin 95,90 TL olarak belirtilmiştir. Tazminata konu taşınmaz için Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/122 E. sayılı dosyasında görülmekte olan kamulaştırma bedelinin tespiti davasında alınan ve bir örneği dosyaya sunulan bilirkişi raporunda ise aynı emsal için ( Gülyalı ilçesi 475 parsel) satışın muvazaalı olduğu ve 475 prselin satış tarihi 05/03/2013 itibariye m2 satış değerinin 6,04 TL olduğu belirtilmiş, başka bir taşınmaz emsal alınarak yapılan değerlendirme sonucu ise dava konusu taşınmazın m2 değeri ise 2014 için 330 TL olarak belirlenmiştir. Mahkmece bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazın uygun emsal olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulması doğru değildir. Ayrıca kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan dava sonucu dava tapu malikine tapunun iptaline karar verilen kısım ve üzerindeki yapı için kamulaştırma bedeli ödenip ödenmediğinin de araştırılması gerekmektedir.
Bu durumda davaya konu taşınmazların niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca çekişmeli taşınmazın tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihte yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinde belirtilen yönteme göre oluşturulacak 3 kişilik bilirkişi kurulu aracılığıyla yeniden keşif yapılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği
tarihteki gerçek değeri tespit edilmeli, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahibinin oluşan gerçek zararının saptanmalı, ayn taşınmaz için açılan kamulaştırma bedelinin tespiti davasının sonucu ve bu dava sonucu davacıya ödeme yapılıp yapılmadığı da araştırlarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı ve davalı Hazine vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 25/02/2020 gününde oy birliği ile karar verildi.