Vasinin Pazarlık Yolu ile Taşınmaz Satışı - Tapu ve Kadastro Gen.Müd.Görüşü

[Hepsihukuk]

T.C
BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği


Sayı : B.09.1.TKG.061-647-03-01-08-208/
Konu : Vasinin pazarlık yolu ile taşınmaz satışı
/04/2008


TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA

İlgi : 04/03/2008 tarihli ve 141/65-991 sayılı yazınız.

I- Hakkında hukuki görüş sorulan mesele: İlgi yazı ve eklerinde;
- Antalya İli, Alanya İlçesi, Mahmutlar Köyü’nde kâin, 3719 parsel sayılı ve üzerinde kat irtifakı kurulu taşınmazda (12) nolu meskene ayrılan 20/400 arsa payının tamamı ……. adına kayıtlı olduğu;

- Adı geçen malikin 06/02/2006 tarihinde vefat ederek mirasının eşit olarak, ……’a kaldığının Alanya Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 16/03/2006 tarihli ve E. 2006/327, K. 2006/312 sayılı veraset belgesinden anlaşıldığı;

- Mirasçılardan ….’ya, Alanya Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 12/05/2006 tarihli ve E. 2006/500, K. 2006/687 sayılı kararı ile …….’nın “vasi” olarak atandığı;
- ……’nın vesayeten hareketle, yukarıda belirtilen taşınmazdan vesayeti altındaki …..’ya intikal eden hissenin satışına izin verilmesi talebiyle Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat ettiği; anılan Mahkeme’nin 19/09/2007 tarihli ve E. 2006/76, K. 2007/684 sayılı kararı ile, “Davacının davasının kabûlü ile Antalya İli, Alanya İlçesi, Mahmutlar Kasabası, 3719 parselde bulunan 20/400 arsa paylı 1. kat (12) nolu dairenin kısıtlıya ait hissesinin 12.000,00 YTL’den az olmamak üzere satışına izin verilmesine, bilirkişi raporunda pazarlıkla satışın kısıtlı lehine olduğu bildirildiğinden, pazarlıkla satışın değerlendirilerek karar verilmek üzere dosyanın denetim makamı olan nöbetçi Alanya Asliye Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesine …” karar verildiği;

- Alanya Asliye 1. Hukuk Mahkemesi’nin 19/10/2007 tarihli ve E. 2007/453, K. 2007/570 sayılı kararında ise, “Vasinin Medenî Kanun’un 462. maddesinde sayılan işlemleri yapabilmesi için vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesinden izin alması gerekeceği, bu işlemlerden bir kısmı ile ilgili vesayet makamının izni yanında, denetim makamının ayrıca olurunun alınması gerektiği, kanunî temsilcinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nden olur aldıktan sonra, Medenî Kanun’un 463. maddesinde tek tek sayma yolu ile sınırlandırılan işlemlerde ayrıca denetim makamı olan Mahkemelerinden de olur alınması gerektiği, davacı vekilinin kısıtlıya ait taşınmazı satabilmek için vesayet makamı olan Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nden izin almış olduğu, taşınmaz satışı için ayrıca bu kararın denetim makamı olan Mahkemeleri tarafından onanmak zorunluluğu olmadığı, Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi kararı sonrası davacının kısıtlıya ait taşınmazı izin kapsamına uygun şekilde satabilmesi gerektiği kabul edilip, onama isteminin reddedileceği“ gerekçesine yer verilerek davanın reddine karar verildiği;

Belirtilmek suretiyle zikredilen mahkeme kararları gereği kısıtlıya ait hissenin pazarlık yoluyla satışının yapılıp yapılamayacağı hususunda tereddüde düşülmesi sebebiyle Müşavirliğimiz görüşlerinin istenildiği anlaşılmakla gerekli inceleme yapılmıştır.

II- Görüş isteyen birimin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 sayılı Genelge hükümlerine göre yaptığı inceleme ve neticesi: İlgi yazılarında, denetim makamı olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kararı olmadan, kısıtlıya ait taşınmaz hissesinin pazarlık yoluyla satışının yapılamayacağı yönünde görüş bildirilmiştir.
Diğer taraftan, ilgi yazılarında, “mahalline verilecek tâlimata esas olmak üzere” şeklinde Müşavirliğimizden görüş talep edilmiş ise de, bu yöndeki talep, Hukuk Müşavirliği’nin Danışma Birimi olması (icraî birimin Başkanlıkları olması), sadece hukukî yönden görüş bildirmekle görevli olması bakımlarından Hukuk Müşavirliği’nden görüş istenilmesine ilişkin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 sayılı Genelge’ye aykırıdır.

III- Konuyla ilgili Kanun ve diğer mevzuat hükümleri: 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 396. maddesinde, “Vesayet organları, vesayet daireleri ile vasi ve kayyımlardır.“ hükmü, 397. maddesinde, “Kamu vesayeti, vesayet makamı ve denetim makamından oluşan vesayet daireleri tarafından yürütülür.

Vesayet makamı, sulh hukuk mahkemesi; denetim makamı, asliye hukuk mahkemesidir.” hükmü, 403. maddesinde, “Vasi, vesayet altındaki küçüğün veya kısıtlının kişiliği ve malvarlığı ile ilgili bütün menfaatlerini korumak ve hukuki işlemlerde onu temsil etmekle yükümlüdür.

…” hükmü, 444. maddesinde, “Taşınmazların satışı, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hallerde mümkündür.

Satış, vesayet makamının bu iş için görevlendireceği bir kişi tarafından vasi de hazır olduğu halde açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur; onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir.

Ancak denetim makamı, istisnai olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebilir.” hükmü, 448. maddesinde, “Vesayet dairelerinin yetkilerine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla vasi, vesayet altındaki kişiyi bütün hukuki işlemlerinde temsil eder.” hükmü, 462. maddesinde, “Aşağıdaki hallerde vesayet makamının izni gereklidir:

1. Taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir ayni hak kurulması,
…” hükmü, 463. maddesinde, “Aşağıdaki hallerde vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da izni gereklidir:
1. Vesayet altındaki kişinin evlat edinmesi veya evlat edinilmesi,
2. Vesayet altındaki kişinin vatandaşlığa girmesi veya çıkması,
3. Bir işletmenin devralınması veya tasfiyesi, kişisel sorumluluğu gerektiren bir ortaklığa girilmesi veya önemli bir sermaye ile bir şirkete ortak olunması,
4. Ömür boyu aylık veya gelir bağlama veya ölünceye kadar bakma sözleşmeleri yapılması,
5. Mirasın kabulü, reddi veya miras sözleşmesi yapılması,
6. Küçüğün ergin kılınması,
7. Vesayet altındaki kişi ile vasi arasında sözleşme yapılması.” hükmü, 465. maddesinde ise, “Kanunen gerektiği halde vasinin yetkili vesayet dairelerinin iznini almadan yapmış olduğu işlemler, vesayet altındaki kişinin vasinin izni olmaksızın yaptığı işlem hükmündedir.” hükümleri yer almaktadır.
10 Ağustos 2003 tarihli ve 25195 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Türk Medeni Kanununun Velayet, Vesayet ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzüğün 25. maddesinde, “Vesayet altındaki kişiye ait malların satışında açık artırma esastır. Ancak, satışa çıkarılacak malların özel durumları, nitelikleri veya değerlerinin azlığı göz önüne alınarak taşınırlarda vesayet makamı, taşınmazlarda ise vesayet makamı satışa karar verdikten sonra denetim makamı pazarlıkla satışa karar verebilir.

Vesayet altındaki kişinin kendisi veya ailesi için özel bir değer taşıyan şeyler zorunluluk olmadıkça satılamaz.” hükmü, 26. maddesinde, “Açık artırma, vesayet makamının gözetimi altında ve bu işle görevlendirdiği memur tarafından, vasi de hazır olduğu halde yapılır.

Hakim, açık artırmayla satışta, vesayet altında bulunanın menfaatlerine uygun olmak üzere, satış şartları ile satış ilanlarının nerede ve ne şekilde yapılacağını belirler. Satış ilanında, ihalenin hakim onayı ile tamamlanacağı hususu da belirtilir. Artırma şartnamesinin hazırlanmasında ve ilanında 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri de göz önünde bulundurulur.

Taşınır ve taşınmazların açık artırmada en çok artırana devir ve teslim edilebilmesi için vesayet makamının ihaleyi on gün içinde onaylaması gerekir.
Alıcının, satış bedelini, ihalenin onaylanması koşuluyla ihale tarihinden itibaren on gün içinde ödemesi gerekir.
Satış bedeli, vesayet makamı tarafından belirlenen milli bir bankaya yatırılır.

Satış bedeli tamamen ödendikten sonra taşınır mallar alıcısına teslim edilir. Taşınmazların alıcı adına tescili için hakim tarafından tapuya, ihale tutanağının onaylı bir örneği de eklenmek suretiyle tezkere yazılır. Bu tezkere, tapu siciline yapılacak tescilin hukuki sebebini oluşturur.” hükmü, 27. maddesinde ise, “Pazarlıkla satış, vesayet makamının gözetimi altında ve bu işle görevlendirdiği memur tarafından vasi de hazır olduğu halde yapılır.

Hakim, pazarlıkla satışta, vesayet altında bulunanın menfaatlerine uygun olmak üzere, satış şartları ile satış ilanının yapılıp yapılmayacağını, yapılacaksa nerede ve ne şekilde yapılacağını belirler. Satış ilanında, ihalenin hakim onayı ile tamamlanacağı hususu da belirtilir.

Pazarlıkla yapılacak ihaleye en az üç istekli davet edilir. İsteklilerle yapılan pazarlık sonucu ihale en yüksek bedeli verene yapılır.
Taşınır ve taşınmazların pazarlık sonucu en yüksek bedeli verene devir ve teslim edilebilmesi için vesayet makamının ihaleyi on gün içinde onaylaması gerekir.
Alıcının, satış bedelini, ihalenin onaylanması koşuluyla ihale tarihinden itibaren on gün içinde ödemesi gerekir.
Satış bedeli, vesayet makamı tarafından belirlenen milli bir bankaya yatırılır.

Satış bedeli tamamen ödendikten sonra taşınır mallar alıcısına teslim edilir. Taşınmazların alıcı adına tescili için hakim tarafından tapuya, ihale tutanağının onaylı bir örneği de eklenmek suretiyle tezkere yazılır. Bu tezkere, tapu siciline yapılacak tescilin hukuki sebebini oluşturur.” hükümleri mevcuttur.

IV-Değerlendirme: Yukarıda yer alan mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; “vasinin, vesayet altındaki kişiyi bütün hukuki işlemlerinde temsil edeceği; vesayet makamının, sulh hukuk mahkemesi; denetim makamının, asliye hukuk mahkemesi olduğu; vasinin, vesayet altındaki küçüğün veya kısıtlının kişiliği ve malvarlığı ile ilgili bütün menfaatlerini korumak ve hukuki işlemlerde onu temsil etmekle yükümlü olduğu; vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışının, vesayet makamının talimatı uyarınca ve ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hallerde mümkün olduğu; satışın kural olarak açık artırma yolu ile yapılacağı; ancak, denetim makamının, istisnai olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa da karar verebileceği (md. 444/3); vesayet altındaki kişinin taşınmazlarının alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir ayni hak tesis edilmesi işlemlerinde Medenî Kanun’un 462. maddesinin açık düzenlemesine göre, vesayet makamının (Sulh hukuk mahkemesi) izninin gerekli olduğu” anlaşılmaktadır. Ayrıca, Medenî Kanun’un 463. maddesinde de, vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da izninin gerekli olduğu işlemler sayılmıştır.

Türk Medeni Kanununun Velayet, Vesayet ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzüğün 25. maddesinde de, Medenî Kanun’un 444/3. maddesine koşut olarak, vesayet altındaki kişinin mallarının satışında açık artırma yoluyla satışın esas (kural) olduğu;

ancak, istisnai olarak, vesayet makamının (taşınmazın) satışına karar verdikten sonra, denetim makamının pazarlıkla satışa karar verebileceği düzenlenmiştir. Anılan Tüzüğün 26. ve 27. maddelerinde de açık artırma ile satış ve pazarlıkla satışın hangi prosedüre göre yapılacağı tanzim edilmiştir.

Mütalâa konusu hâdisede; vesayet altında bulunan …..’ya murisinden intikal eden Antalya İli, Alanya İlçesi, Mahmutlar Köyü’nde kâin, 3719 parsel sayılı ve üzerinde kat irtifakı kurulu taşınmazda (12) nolu meskene ayrılan 20/400 arsa payındaki miras hissesinin satışına izin verilmesi talebiyle vasisi ….., Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat etmiş; anılan Mahkeme’nin 19/09/2007 tarihli ve E. 2006/76, K. 2007/684 sayılı kararı ile, “davacının davasının kabûlü ile Antalya İli, Alanya İlçesi, Mahmutlar Kasabası, 3719 parselde bulunan 20/400 arsa paylı 1. kat (12) nolu dairenin kısıtlıya ait hissesinin 12.000,00 YTL’den az olmamak üzere satışına izin verilmesine, bilirkişi raporunda pazarlıkla satışın kısıtlı lehine olduğu bildirildiğinden pazarlıkla satışın değerlendirilerek karar verilmek üzere dosyanın denetim makamı olan nöbetçi Alanya Asliye Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesine …” karar verilmiş; ancak, denetim makamı olan Alanya Asliye 1. Hukuk Mahkemesi’nin 19/10/2007 tarihli ve E. 2007/453, K. 2007/570 sayılı kararında ise, “vasinin Medenî Kanun’un 462. maddesinde sayılan işlemleri yapabilmesi için vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesinden izin alması gerekeceği, bu işlemlerden bir kısmı ile ilgili vesayet makamının izni yanında, denetim makamının ayrıca olurunun alınması gerektiği, kanunî temsilcinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nden olur aldıktan sonra, Medenî Kanun’un 463. maddesinde tek tek sayma yolu ile sınırlandırılan işlemlerde ayrıca denetim makamı olan Mahkemelerinden de olur alınması gerektiği, davacı vekilinin kısıtlıya ait taşınmazı satabilmek için vesayet makamı olan Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nden izin almış olduğu, taşınmaz satışı için ayrıca bu kararın denetim makamı olan Mahkemeleri tarafından onanmak zorunluluğu olmadığı, Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi kararı sonrası davacının kısıtlıya ait taşınmazı izin kapsamına uygun şekilde satabilmesi gerektiği kabul edilip, onama isteminin reddedileceği“ gerekçesine yer verilerek davanın reddine karar verilmiş olduğu görülmektedir.

Kısıtlıya (vesayet altındaki şahsa) ait taşınmazın vasi tarafından satılması için vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesinin izni gerektiği; esas olan satışın açık artırma yolu ile yapılacağı; özel durumlarda mümkün olan pazarlık yolu ile satışın yapılabilmesi için denetim makamı olan asliye hukuk mahkemesi kararına ihtiyaç duyulması hususları karşısında; yukarıda belirtilen mahkeme kararları ile kısıtlı …..’ya ait taşınmaz hissesinin pazarlık yolu ile satışının hukuken mümkün bulunmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.

Ancak, kısıtlı…….’ya ait taşınmaz hissesinin satışına Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından izin verilmiş olması ve denetim makamı olan Alanya Asliye 1. Hukuk Mahkemesi kararının gerekçesinde de belirtildiği gibi, “taşınmazın satışı için ayrıca bu kararın denetim makamı tarafından onanmak zorunluluğu olmadığı, Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi kararı sonrası davacının kısıtlıya ait taşınmazı izin kapsamına uygun şekilde satabilmesi gerektiği” belirtilmiş olduğundan, vasi …….tarafından söz konusu taşınmazın Türk Medeni Kanununun Velayet, Vesayet Ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzük’te belirtilen prosedüre uymak koşuluyla ve “açık artırma yolu ile” satışının yapılabileceği de düşünülmektedir.

Benzer yönde Yargıtay 2. Hukuk Dairesi kararları da ekte gönderilmektedir. (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 27/05/2002 tarihli ve E. 2002/6237, K. 2002/7081 sayılı kararı; 03/03/2003 tarihli ve E. 2003/1427, K. 2003/2736 sayılı kararı; 14/01/2004 tarihli ve E. 2003/16586, K. 2004/245; 05/05/2005 tarihli ve E. 2005/4547, K. 2005/408 sayılı kararı)
V- Sonuç ve görüş özeti: Yukarıda açıklanan maddî ve hukukî sebepler muvacehesinde;

1) İlgi yazı ekinde gönderilen mahkeme kararlarına göre; denetim makamı olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Medenî Kanun’un 444/3. maddesi hükmü gereğince pazarlık yolu ile taşınmazın satılması yönünde bir kararı bulunmadığından, kısıtlı ……’ya ait taşınmazın pazarlık yolu ile satışının hukuken mümkün bulunmadığı;
2) Ancak, kısıtlı …..’ya ait taşınmaz hissesinin satışına Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından izin verilmiş olması, Alanya Asliye 1. Hukuk Mahkemesi kararının gerekçesi birlikte değerlendirildiğinde; vasi ……. tarafından söz konusu taşınmazın Türk Medeni Kanununun Velayet, Vesayet Ve Miras Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Tüzük’te belirtilen prosedüre uyulmak koşuluyla ve “Açık artırma yolu ile” satışının yapılabileceği;
düşünülmektedir.

Bilgilerini ve 3045 sayılı Kanun’un 8 inci maddesi gereğince takdir Başkanlıklarına ait olmak üzere mahalline talimat verilmesini rica ederim.