İhalenin Feshi Aşamasında Belirlenen Değer Satış Bedelinin Altında Olsa da İhale Feshedilebilir

[Hepsihukuk]

T.C.
YARGITAY
12. Hukuk Dairesi

ESAS NO : 2023/9125
KARAR NO: 2024/653


Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalılar tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nin 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nin 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA, alınması gereken 427,60 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz eden davalı Ormetsan Metal Sanayi Ve İnşaat Ticaret Limited Şirketi'nden tahsiline, davalı Türkiye Halk Bankası Anonim Şirketi'nden harç alınmasına yer olmadığına, 22.01.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.


***********


T.C.
SAKARYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
8. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2023/1105
KARAR NO : 2023/1276


Yukarıdaki esas ve karar numarası ayrıntılı olarak belirtilen İlk Derece Mahkeme kararının incelenmesi için istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dosya içeriğindeki tüm bilgi ve belgeler okunup, tetkik edilip heyetçe yapılan müzakerede, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 355 maddesi gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı incelenerek aynı kanunun 353 maddesi gereğince duruşma yapılmaksızın yapılan inceleme sonunda gereği görüşülüp düşünüldü:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalı-alacaklı banka tarafından müvekkili hakkında . Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğü'nün 2021/**** Esas sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi yapıldığını, işbu icra dosyasından . İcra Müdürlüğü'nün 2021/**** Talimat dosyasına talimat yazıldığını, talimat icra dosyasından müvekkili adına kayıtlı "... 6 Parselde kayıtlı taşınmaz'ın icra dosyasından O. M. San. ve İnş. Tic. Ltd. Şti. 'ye 14.150.000,00 TL'ye 22/09/2022 tarihinde satıldığını, icra dosyasından yapılan ihalenin usul ve yasaya aykırı olduğunu, söz konusu ihalenin usul ve yasaya aykırı olduğunu, icra dosyasından yapılan kıymet takdiri raporundan sonra taşınmazın değerinin çok daha arttığını, özellikle pandemi ile birlikte taşınmazların fiyatlarının büyük derecede arttığını, yaklaşık 1 sene önceki kıymet takdiri raporu ile bu şekilde ihaleye çıkılmasının müvekkili yönünden büyük bir zarara sebebiyet verdiğini, taşınmazların değerlerinin oldukça arttığını, icra dosyasından yapılan ihaleye konu kıymet takdirlerinin oldukça düşük kaldığını, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bu hususun ihalenin feshi sebebi olduğunu, icra dosyasından düzenlenen kıymet takdiri raporunun usul ve yasaya aykırı olduğunu, imar değişikliği nedeniyle yeniden kıymet takdiri yapılması gerekirken yapılmamış olmasının ihalenin feshi sebebi olduğunu, ayrıca taşınmazlar ile ilgili satış ilanı - kıymet takdirinin müvekkiline usulüne uygun tebliğ edilmediğini, ayrıca icra dosyası incelendiğinde ihale askı tutanaklarının asıldığına ve indirildiğine dair tutanakların usul ve yasaya uygun olarak düzenlenmediğini, ayrıca satış ilanının tirajı 50.000'in üzerinde bir gazetede ilan edilmesi gerekirken bu hususun dikkate alınmadığını, bu nedenlerle davanın kabulüne, ihalenin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

DOSYADA TOPLANAN DELİLLER:
. Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğü'nün 2021/***** Esas sayılı dosyası, . İcra Müdürlüğü'nün 2021/**** talimat sayılı dosyası.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ;
Mahkemesince; Davacılar ..... San. Tic. A.Ş.; ..... Ürünleri Madencilik San. Tic. A.Ş. ....... Beton İnşaat Prefabrik Yapı Elemanları San. Tic. vekilinin şikayetinin kabulü ile; . İcra Dairesinin 2021/*** Talimat sayılı dosyasında "... 6 parselde bulunan arsa vasıflı taşınmaza" ilişkin 22.09.2022 tarihinde saat 10.00'da yapılan ihalenin feshine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davalı O. M. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle; İcra müdürlüğünün taşınmazı 22.09.2022 tarihinde satışa çıkardığını ve yapılan ihalede müvekkil şirket ihale alacaklısı olarak en yüksek bedel olan 14.150.000,00 TL'ye satın aldığını, ancak 14.01.2022 tarihli rapor ile üzerinden 2 yıl geçmeden satış yapılmış olmasına rağmen kanuna aykırı olarak 06.03.2023 tarihinde tekrar rapor alındığını ve işbu bilirkişi raporunda tespit edilen bedelin yüksek olması sebebi ile hüküm kurulduğunu, bilirkişi raporuna itiraz ve beyanların değerlendirilmediğini, yerel mahkemenin kendi kıymet takdiri kararını neden bu bilirkişi raporu ile karara bağladığının belirtilmediğini, somut olayda, her iki bedelin de aynı mahkemeden alındığını, aralarından 1 yıl geçmesine rağmen aynı mahkemeden kıymet takdirine itiraz davasından alınan rapor ile işbu dava ihalenin feshi davasında alınan bedellerin arasındaki fark sebebi ile müvekkil aleyhine karar verilmesi hukuki güvenlik ve hukuki istikrar ilkelerine açıkça aykırı olduğunu, "hukuki yarar" yokluğundan davanın reddi gerekmekte iken mahkemece ihalenin feshi kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın esastan reddine karar verilmesi halinde, kötü niyetle işbu davayı açmış bulunan davacı hakkında ihale bedelinin %10'u oranında para cezasına hükmedilmesine, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin davacılar üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ....... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu ihalede zarar unsuru gerçekleşmediğinden, davanın hukuki yarar yokluğundan reddi gerektiğini, bilirkişi raporu hükme esas alınmaya elverişli olmadığı halde, itirazlarının da dikkate alınmaksızın mahkeme tarafından gerekçe yapılarak hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, raporda hiçbir şekilde emsal araştırması yapılmadığını, raporda taşınmazın olumlu özelliklerinin belirtildiğini ancak olumsuz hiçbir özelliğine değinilmediğini, bilirkişi tarafından yeniden rapor düzenlenmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması yerinde olmayıp kararın bozulması gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SEBEPLER:
Dava, İİK'nın 134. maddesi kapsamında ihalenin feshine ilişkindir.

. İcra Dairesinin 2021/**** Talimat sayılı dosyasının incelenmesinde; borçlu adına kayıtlı ".... 6 parselde bulunan arsa vasıflı taşınmazın" 22.09.2022 tarihinde yapılan ihalede 14.150.000,00 TL bedelle üçüncü kişi O. M. şirketine ihale edildiği, eldeki davanın süresi içinde davacı borçlu şirket tarafından açıldığı, mahkemece ihalenin feshine karar verildiği anlaşılmıştır.

Kıymet takdirine itiraz davası İİK'nın 128/a maddesinde düzenlenmiş olup, İcra Müdürlüğünce satışa konu malın bilirkişi marifetiyle yaptırılan değer tesbitinin yerinde olmadığına yönelik bir şikayettir. Mahkemece yapılacak iş icra müdürü tarafından belirlenen değerin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı, bir başka ifadeyle memur işleminin doğru olup olmadığını denetlemektir. Dolayısıyla mahkeme, oluşturduğu bilirkişi kurulu ile icra müdürünün kıymet takdiri yaptığı tarih itibariyle taşınmazın değerini belirleyerek memur işlemini denetler.

Kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde icra mahkemesi kararının, ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenmesi mümkündür. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, borçlunun fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazları konusunda uzman bilirkişi marifeti ile keşif yapılmak suretiyle incelenerek taşınmazın değerinin belirlendiği tarih esas alınarak bilirkişi tarafından tespit edilen değerin ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine karar verilmesi, muhammen bedelin altında olması halinde ise ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesinden ibarettir. (HGK'nın 16.06.2020 tarih, 2017/12-742 E. - 2020/406 K. )

Somut olayda, icra müdürlüğünce yaptırılan kıymet takdiri ile borçluların hissesine düşen taşınmazın değerinin 8.377.285,50 TL olarak belirlendiği, borçlu tarafından taşınmazın değerinin düşük belirlendiği ileri sürülerek kıymet takdirine itiraz edilmesi üzerine mahkemece aldırılan bilirkişi raporu ile taşınmazın değerinin 14.01.2022 keşif tarihi itibariyle 9.200.000,00 TL olarak belirlendiği, icra dosyasında tespit edilen değere göre taşınmazın değerinin daha yüksek olduğundan bahisle şikayetin kabulüne karar verildiği ve taşınmazın ihaleye esas muhammen bedelinin 9.200.000,00 TL olduğu, ancak kıymet takdirine itiraz davasında borçluların bilirkişi raporuna itirazlarında emsal karşılaştırmanın yapılmadığı, taşınmazın merkezi konumu itibariyle değerinin 2021 yılına ait rayicin çok altında kaldığını belirttikleri, borçlunun şikayet dilekçesinde fesih nedeni olarak aynı hususları ileri sürdüğü, ihalenin feshi davasında kıymet takdirine ilişkin itirazları değerlendirilerek mahkemece aldırılan raporda taşınmazın 14.01.2022 tarihi itibariyle davacıların hissesine düşen değerinin 12.461.622,83 TL TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

Buna göre; mahkemece tespit edilen değerin ihaleye esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması nedeniyle ihalenin feshine karar verilmesi yerinde olup, davalı alacaklı ve davalı ihale alıcısının istinafında isabet bulunmamaktadır.

Bu itibarla; dosyadaki belgelere, kararın dayandığı delillerle, usul ve yasaya uygun gerektirici nedenlere göre; kanunun olaya uygulanmasında hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davalı alacaklı ve davalı ihale alıcısının yerinde bulunmayan istinaf kanun yolu başvurularının HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı alacaklı ve davalı ihale alıcısının istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince AYRI AYRI ESASTAN REDDİNE,

......

Dair dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda gerekçeli kararın tebliğden itibaren iki hafta içinde Dairemize veya Dairemize gönderilmek üzere, başka yer Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesine veya İlk Derece Mahkemesine dilekçe verilmek suretiyle Yargıtay'ın ilgili Hukuk Dairesince incelenmek üzere TEMYİZ yasa yoluna başvurma hakkı bulunduğuna oy birliği ile karar verildi. 25/10/2023