8. Hukuk Dairesi 2018/7954 E. , 2019/11126 K

[İctihat]

8. Hukuk Dairesi 2018/7954 E. , 2019/11126 K.

'İçtihat Metni'
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi, Eşyaların İadesi ve Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup, hükmün davacılar vekili ile davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, müvekkillerinin paydaş olduğu dava konusu 60 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 4 adet (4/A, 4/B, 4/C ve 4/E no'lu) dükkan bulunduğunu, 4/C ve 4/E numaralı dükkanların tüm paydaşlar tarafından davalıya kiraya verilmesine rağmen 4/A ve 4/B nolu dükkanlarında vekil edenlerinin rızası hilafına dava dışı paydaş ... ile anlaşılmak suretiyle işgal edildiği gibi davacı ...’in dükkanlarda bulunan eşyalarınında alındığını belirterek, davalının 4/A ve 4/B nolu dükkanlara yapmış olduğu müdahalenin men’ine, eşyalarının aynen iadesine aynen iadenin mümkün olmaması halinde 5.600 TL’nin 21.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline ve 21.10.2013 tarihinden itibaren hesaplanacak 5.000 TL ecrimisil bedelinin de davalıdan alınarak davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacılar vekili, vekil edeni ... yönünden davadan feragat etmiştir.
Davalı vekili müvekkillinin ... 2. Noterliği'nin 06.08.2007 tarihli ve 3319 yevmiye nolu işlemi ile davacılardan ... ile kira sözleşmesi yaptığını, kira sözleşmesinin ardından hissedar ...'ın dava açarak kendisine düşen hisse bedelinin ödenmesini talep ettiğini, davalı tarafından iki hissedarın bir araya getirilerek anlaşma imzalandığını, anlaşma gereğince taraflara düşen kira bedelinin düzenli olarak mal sahiplerine ödendiğini, 10.09.2013 tarihine kadar olan ödemelerin elden imza karşılığı yapıldığını, bu tarihten sonrakilerin ise bankaya yatırıldığını, dava dilekçesinde belirtilen eşyaların olduğu gibi taraflara ait dükkan içinde bulunduğunu, bu eşyalar üzerinde herhangi bir tasarruflarının bulunmadığını ve vekil edenine husumet yöneltilemeyeceğini bildirerek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davacı ...'ın el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve eşyaların iadesine ilişkin davalarının feragat nedeniyle son bulmasına, davacı ...'ın el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebinin reddine, davacı ...'ın eşyalar yönünden açmış olduğu davanın ise reddine karar verilmesi üzerine hüküm, davacılar vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, müdahalenin men'i, eşyaların iadesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davacılar vekilinin davacılardan ... ile ilgili bölüm yönünden tüm, diğer davacı ... yönünden ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacılardan ... vekilinin ecrimisile yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde,
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır.
Öte yandan, arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Ayrıca, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 691. (Eski 624.) maddesi, müşterek mülkiyette önemli idari tasarrufların hüküm ifade edebilmesini pay ve paydaş çoğunluğu ile gerçekleştirilmiş olması koşuluna bağlamıştır. 06.05.1955 tarihli ve 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Değinilen yasal düzenleme ve yargısal uygulamaya göre pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmelerine geçerlilik tanıma olanağı yoktur.
Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, davaya konu 69 ada 60 parsel sayılı taşınmazın Arsa vasfı ile 1/3’er oranda davacılar ve dava dışı ... adına paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğu, dava dışı ... tarafından taşınmaz üzerinde bulunan (çekişmeli) iki dükkanın davalıya kiralandığı, ilgili sözleşme pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmaksızın yapılmış olduğundan davacılar yönünden geçerli bir kira sözleşmesi bulunmadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca, davalı tarafından taşınmazın kullanımına karşılık olmak üzere bankaya yatırıldığı belirtilen ödemelerin tek başına kira sözleşmesinin benimsendiği anlamına gelmesi de mümkün değildir. Ancak, var ise bu ödemlerin tereddüte mahal bırakılmayacak şekilde belirlenerek tespit edilecek ecrimisil alacağından mahsubu gerekmektedir.
Bu durumda, davalının çekişme konusu taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı ve pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamayan, başka bir ifadeyle, geçerli bir kira sözleşmesi olmaksızın 4/A ve 4/B nolu dükkanları kullandığı dosya kapsamı ile sabittir.
Hal böyle olunca, (öncelikle) yukarıda izah edilen ilkeler ve 4/A nolu dükkandaki eşyaların olduğu kısımda gözetilerek ecrimisil alacağının hesaplanması, (akabinde) belirlenen bu değerden davalının çekişmeli dükkanlara ilişkin var ise yaptığı ödemelerin mahsubu ile sonuca gidilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir.

3.Davacı vekilinin müdahalenin men'ine yönelik temyiz itirazının incelenmesinde, davalının dayanak olarak göstermiş oldukları kira sözleşmesinin pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılmamış olduğu, bu haliyle davacı yönünden geçerli bir kira sözleşmesi olmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle, Mahkemece, müdahalenin men’i davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken, kira sözleşmenin geçerli olduğundan bahisle bu talebin reddine karar verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle, davacılardan ... vekilinin yukarıda belirtilen temyiz itirazları yukarıda 2. ve 3. bentlerde belirtilen nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile Yerel Mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, davacılar vekilinin davacılardan ... yönünden tüm ve diğer davacı ... yönünden de sair temyiz itirazlarının 1. bentte gösterilen nedenlerle reddine, bozma nedenine göre davalı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, taraflarca HUMK'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 10.12.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.