Kira Bedelinin Tespiti

[Hepsihukuk]

T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

ESAS NO : 2014/13828
KARAR NO : 2015/2161

Y A R G I T A Y İ L A M I


Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne 01/03/2014 tarihinden itibaren aylık kiranın brüt 7.630,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı K. Alışveriş Hizmetleri Gıda San. ve Tic. A.Ş'nin mülkiyeti davacıya ait işyeri vasıflı 7 nolu bağımsız bölümde kiracı olduğunu, davacının söz konusu taşınmazı 27/09/2013 tarihinde satın aldığını, davalının mecurda yaklaşık 9 yıldır kiracı olduğunu, 6098 sayılı BK'nun 310. maddesine göre yeni malik olan davacının davalı kiracı ile eski malik arasındaki sözleşmenin tarafı olduğunu, Tekirdağ 3. Noterliği'nin 11/11/2013 tarih ve 8323 yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide ederek satın aldığı tarihten itibaren işleyen kira bedellerinin tarafına ödenmesini davalıdan talep ederek ödeme için banka hesap numarası bildirdiğini, davalı kiracının davacıya kira parası olarak 24/11/2013 tarihinde 1.598,07 TL ödeme yaptığını, davacının Tekirdağ 2. Noterliği'nin 09/12/2013 tarih ve 10905 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira artırım talebinde bulunduğunu, yeni kira döneminde kira bedelinin aylık 10.000,00 TL olarak ödenmesini talep ettiğini, davalı kiracının kira ödemelerini yine aylık 1.598,07 TL olarak ödemeye devam ettiğini, davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazın şehir merkezinde işlek bir cadde üzerinde olduğunu, davaya konu kiralananın metrekare olarak büyük olup cirosunun yüksek meblağları bulan işyeri olarak kullanıldığını, davalının şuan için ödediği kira parasının günün şartlarına ekonomik esaslar ve emsal kira bedellerine, hak ve nesafet ilkelerine, paranın alım şartlarına göre oldukça düşük olduğunu belirterek davacının davaya konu mecuru satın aldığı 27/07/2013 tarihinden itibaren aylık kiranın net olarak 10.000,00 TL olarak tespit edilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, mecura ilişkin kira sözleşmesinin 01/03/2005 tarihinde önceki malik K. Yapı Malz. Tic. Ltd. Şti. ile akdedildiğini, mecurun birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesinden teşekkül bir yapı olduğunu, kira sözleşmesi akdedilirken 10 yıl süreli olması konusunda tarafların mutabık kaldıklarını, kiralananın teslim tarihi olarak 30/06/2005 tarihinin kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinin başlangıcının 30/06/2005 olduğunu, tarafların her yıl kira bedeline enflasyon oranında artış yapılacağını kararlaştırdıklarını, müvekkili şirketçe sözleşmede kararlaştırılan şekli ile yıllık artışların yapıldığın, son dönem kira bedelinin 16.271,19 TL+KDV olduğunu, ekonomik ve çevresel faktörlere göre değişkenlik arz eden kira bedellerinin önemli derecede değişkenlik göstereceği bir unsurun bulunmadığını, davacının bu yönde somut bir vakıa sunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlenmiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 7. maddesinde “ Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.” denilerek, görülmekte olan davalarda “aşırı ifa güçlüğüne” ilişkin yasa maddesinin uygulanacağı düzenlemiştir.

Olayımızda ise; taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.03.2005 tarihinde düzenlenmiş olup, 10 yıl sürelidir. Kira bedelinin tespiti istenen dönem sözleşmenin sona ermesinden önceki dönemdir. Kira sözleşmesinin 01.03.2015'de sona ereceği, kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olmasının özel neden sayılması gerektiği, kira sözleşmesinde belirlenebilir kira artış şartının yer aldığı, kira sözleşmesinin sonuna dek kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına göre o oranla sınırlı olarak artırılacağı, artış şartının tarafları bağladığı, talep edilen dönem için kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereğince tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Yukarıda da belirtildiği üzere, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Davacının istemi kira bedelinin tespiti olup kira uyarlaması istemi bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04/03/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.