3. Hukuk Dairesi 2017/8985 E. , 2019/7484 K.

[İctihat]

3. Hukuk Dairesi 2017/8985 E. , 2019/7484 K.


'İçtihat Metni'

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında görülen tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, 02.07.2012 tarihinde açtığı işbu davada, ... ili ... ... Mahallesi adresinde yer alan sosyal tesislerin altında bulunan 3 nolu işyerini ihale sonucu aylık 300 TL ile davalı ... Başkanlığından kiraladığını, işyerinin 03.11.2010 tarihinde tarafına teslim edildiğini,kiralanan işyerini teslim aldıktan sonra bir takım tadilatlar yaptırarak kullanıma uygun hale getirdiğini, bu arada resmi işlemler için ilgili yerlere başvurup gerekli izinler için müracaatlarda bulunduğunu ancak işletme ruhsatını alamadığını,dava konusu işyerinin ruhsatsız şekilde bir süre çalıştırılmış ise de, şikayetler üzerine zabıta ekiplerince mühürlenerek cezai işlem uygulandığını, davalı ... tarafından kiraya verilmek üzere ihaleye çıkarılan işyerine yine davalı ... Başkanlığınca ruhsat verilmediğini, kira sözleşmelerinde kiraya verenin ediminin, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak olduğunu,kiralanan sözleşme ile güdülen amaca uygun kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak durumda teslim edilirse kiralayanın kira sözleşmesini feshedip her türlü zararının giderilmesini talep edebileceğini,ihale ile davalı ...’den almış olduğu işyerine ruhsat alamadığını, işyerini teslim aldıktan sonra boya vs. tadilatlar yaptığını, yine ihale aşamasında ve sonrasında da harcama yaptığını , çalıştıramadığı iş yerinin kirasını ödediğini , ruhsat alamadığı işyerini fiilen çalıştırdığı birkaç gün için zabıta ekiplerince cezai işlem uygulandığını, bu süre zarfında maddi- manevi zarara uğradığını belirterek kira sözleşmesinden kaynaklı harcamalar, ödenen kira bedelleri, yapılan tadilat masraflar ve mahrum kalınan karın tespit edilerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ederek harca esas dava değerini 3.000 TL olarak belirtmiş, harcını yatırdığı 12.11.2015 havale tarihli ıslah dilekçesinde de dava değerini iş yerinin mühürlenme tarihi olan 29.05.2012 ile sözleşmenin sona erdiği 03.11.2013 tarihleri arasındaki 17 aylık mahrum kalınan kazanca ilişkin olarak aylık 2.700 TL’den hesap edilmek üzere 45.900 TL ile faydalı ve kalıcı masrafa ilişkin olarak 3.365 TL toplamı 49.265 TL’ye çıkartmak suretiyle ıslah ettiğini , davanın bu bedel üzerinden kabulü ile işleyecek yasal faizleri ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davacının dava konusu işyerini 3 yıllığına kiraladığını ,taraflar arasında 03.11.2010 tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, iş yerinin 03.11.2010 tarihinde tanzim edilen tutanakta belirtilen eşyalar ile birlikte davacıya teslim edildiğini, 14.10.2010 tarih ve 2010/2223 sayılı Encümen Kararına binaen ihale yoluyla kiraya verilen işyerinin umuma açık eğlence ve istirahat yerlerine giren işyerleri haricinde ruhsat almasında herhangi bir engel bulunmadığını, davacının işyerinde tadilat yaptırabilmesi için taraflar arasında imzalanmış kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmında bulunan 4. maddeye göre Belediye Başkanlığından izin almasının gerektiğini, dava konusu işyerinin teslim edildiğinde kullanıma uygun halde olduğunu , aksinin tutanakta geçmesinin gerektiğini, ruhsatın verilip verilmeyeceği ile ilgili koşulun kira sözleşmesiyle bağıntısının bulunmadığını, zabıta işleminin de yasal gereklilikten kaynaklandığını, davacının yaptığı harcamalara ilişkin iddialarının da somut olmadığını ,Belediye Başkanlığı’nın edimini yerine getirdiğini ve bu nedenle kusuru bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, taşınmazın yapı kullanma izni olmadan ihale edilerek davalıya teslim edilmesinin hukuki ayıp niteliğinde olduğu , davalının bu nedenle ruhsat alamamasından dolayı davalıya kusur izafe edilebileceği belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bentler dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir
2-Davalının faydalı masraf alacağına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK.nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Olayımıza gelince ; Dosya kapsamında bulunan inşaat mühendisi tarafından hazırlanan bilirkişi raporunda, 03.11.2010 tarihi itibari ile işyerinin boyanması, duvarlarına dekoratif kâğıttan kuşak çekilmesi, ahşaptan kuşak çekilmesi, doğramalarına cam takılması, elektrik prizlerinin ve anahtarlarının yenilenmesine ilişkin imalatlar toplamının 3.365,00 TL olduğu tespit edilmiş, Mahkemece de bu bedele hükmedilmiş ise de belirtilen imalatlardan sadece cam takılması ve elektrik prizlerinin yenilenmesine ilişkin masrafların faydalı ve zorunlu masraf kapsamında değerlendirilerek talep edilebileceği nazara alınmaksızın karar verilmesi doğru değildir.
3-Davalının mahrum kalınan kara ilişkin hükme yönelik temyiz itirazına gelince; Kiralanan şeyin ayıpları kiralayanın (davalının) tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut da bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten olmalıdır. Kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Kiracının iki seçimlik hakkı vardır. Ya akdi fesih eder ve akdin feshi nedeniyle maruz kaldığı zararının tazminini ister, ya da ücretten uygun bir miktar indirilmesini ister. (BK. md. 249/2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesinde de kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir.
Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2010 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Dosya kapsamında bulunan kapatma tutanağı ile dava konusu kiralanan taşınmaz üzerinde davacı tarafından işletilen kahvehanenin ruhsatsız olarak faaliyet göstermesi nedeniyle 29.05.2012 tarihinde zabıta marifetiyle mühürlendiği ve davalı tarafından davacıya hitaben düzenlenen 07.10.2011 tarihli yazı ile de dava konusu kiralanana ilişkin yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır.Davalı kiraya veren kiralananı davacıya TBK.nun 301. (818 Sayılı Borçlar Kanununun 249.) maddesinde düzenlenen kiralanan kullanıma hazır halde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmemişlerdir. Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir. Ancak mahkemece kar kaybı hesaplanırken öncelikle kiracının 29.05.2012 tarihinden itibaren benzer nitelikteki bir işyerini kiralaması için gereken makul süre (davalı kiracı tarafından yeni bir işyeri açılmış ise açılış tarihini aşmayacak şekilde) tespit edilerek bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi ve daha sonra Borçlar Kanununun 106. (TBK 123) ve 108. (TBK 125) maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. (TBK 408) maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kâr üzerinden davacı kiracının bu yeri işletmemesi nedeniyle uğrayabileceği risklerden uzak kalması nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirim yapılmak suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususlar değerlendirilmeksizin eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru görülmemiş,bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03/10/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.