3. Hukuk Dairesi 2017/11278 E. , 2019/5705 K.

[İctihat]

3. Hukuk Dairesi 2017/11278 E. , 2019/5705 K.


'İçtihat Metni'

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz, davalı vekili tarafından katılma yoluyla temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; mülkiyeti kendisine ait taşınmazı 01/11/2007 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verdiğini, aylık kira bedeli 650 TL olup, her yıl TÜFE oranında artırıma gidileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin takip eden yıllar yenilenerek kira ilişkisinin devam ettirildiğini; davalının apartman aidatını da ödemekle yükümlü olduğunu, 2010 Temmuz ayı kira ve aidat bedellerinin ( 800,00 TL kira bedeli ve 80,00 TL aidat ) ödenmediğini, kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin ödenmemesi halinde takip eden ayların kira bedellerinin muaccel olacağının davalıya ihtar edildiğini, davalının ihtara cevaben , taşınmazı takip eden ay boşaltacağını ve evi kiralarken depozit olarak ödediği bedelin kira borcuna mahsup edilmesi gerektiğini, bu sebeple Temmuz ayı kira bedelini ödemeyeceğini bildirdiğini, sözleşme uyarınca depozito bedelinin kira bedeline mahsup edilemeyeceğini; davalının kiralananı hor kullandığını, Kadıköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/405 D.İş sayılı dosyasıyla mecurda meydana gelen hor kullanım bedelinin tespit edildiğini, hasar ve zararın 4.465,00 TL olarak belirlendiğini, depozito bedelinin hor kullanım bedeline mahsup edildiğini ve davalının kira ve aidat alacaklarının yanı sıra taşınmazda meydana gelen hasar nedeniyle ayrıca sorumlu olduğunu; davalının kira ve aidat bedellerini ödemeksizin 2010 Temmuz ayını takip eden ay taşınmazı tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin 16. maddesi uyarınca dönem sonuna kadar takip eden aylara ait kira ve aidat bedellerinin tahsili amacıyla davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının haksız ve kötüniyetli itirazı nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; davanın yasal süre içinde açılmadığını, kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini 21/06/2010 tarihli ihtarname ile davacı kiraya verene bildirdiğini, ihtarname sonrası 15/07/2010 tarihinde taşınmazı davacının da bilgisi dahilinde tahliye ettiğini, davacının il dışında oturuyor olması nedeniyle taşınmaz anahtarını apartman yöneticisine teslim ettiğini, anahtar teslim tutanağına rağmen davacı tarafından aleyhine haksız ve mesnetsiz olarak icra takibi başlatıldığını ve yine dairenin boş olarak tesliminin üzerinden 5 ay geçtikten sonra kiralananda delil tespiti yaptırıldığını, tüm bu işlemlerin hukuka aykırı olduğunu, taşınmazı hor kullanmadığını, bilakis faydalı ve zorunlu birçok masraf yaptığını; kira dönemi dikkate alındığında 2010 Kasım ayı kira ve aidat bedelinin istenemeyeceğini, 2010 Temmuz ayı aidatını da 100,00 TL olarak ödediğini savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, anahtar tesliminin davacının talimatı doğrultusunda 15/07/2010 tarihinde gerçekleştiği, dava konusu dönemde aylık kira bedelinin 800,00 TL olduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 11. maddesine göre kira bedelinin depozitodan mahsubunun mümkün olmadığı, dolayısıyla davalının 800,00 TL kira bedelinden sorumlu olduğu , her ne kadar sözleşme uyarınca, takip eden ayların kira bedellerinin muaccel olacağı kararlaştırılmış ise de TBK'nın 346. Maddesi gereği kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğünün getirilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, davalının İstanbul Anadolu 16. İcra Müdürlüğü'nün 2013/3504 E. Sayılı takip dosyasına vaki itirazının kısmen iptali ile takibin 1.780,00 TL asıl alacak ve 61,74 TL işlemiş faiz üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, icra inkar tazminat isteminin yasal koşulları oluşmadığından reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz, davalı vekili tarafından katılma yoluyla temyiz edilmiştir.
Dava; kira ve aidat alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.
Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.
Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.
Somut olayda; taraflar arasında 01/11/2007 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiraya verene ne zaman teslim edildiğine ilişkindir. Davacı kiraya veren tarafından, anahtar tesliminin kendisine yapılmadığı, taşınmazın 2010 Temmuz ayını takip eden ay tahliye edildiği ileri sürülmüş ; davalı kiracı ise 15/07/2010 tarihinde kira ilişkisinin sona erdiği, kiralananın anahtarının aynı tarihte apartman yöneticisine teslim edildiği savunulmuştur. Bu durumda, davalı kiracı taşınmazı 15/07/2010 tarihinde tahliye ettiğini ve usulüne uygun kiralananın anahtarını kiraya verene teslim ettiğini yazılı belge ile ispat edememiş olup, kiralananın anahtarlarının davacı kiraya verene ne zaman teslim edildiği hususu dosya kapsamından net olarak anlaşılamamaktadır. Kiralanan taşınmazın anahtarlarının, usulüne uygun olarak kiraya verene teslimi yapılmadıkça, teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemez.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.
Somut olayda; kira sözleşmesinin ' hususi şartlar ' başlığı altında düzenlenen 8. maddesinde; ' Kiracı, kiralananı kontrat bitim tarihinde boşaltmak istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır.' şeklinde ihbar koşuluna yer verilmiştir. Davalı kiracı tarafından sözleşmenin feshedileceği hususu 21/06/2010 tarihli ihtarname ile davacıya bildirilmiş ; davacı kiraya veren de taşınmazın 2010 Temmuz ayını takip eden ay tahliye edildiğini ileri sürmüştür. Bu durumda, sözleşme süresine uyulmaksızın taşınmazın erken tahliye edildiği anlaşılmıştır. Mahkemece, sözleşmede düzenlenen ' fesih ihbar ' süresinin ; yeniden kiraya vermek için gereken makul süre olarak kabul edilmesi de hatalıdır.
Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı kiracının sözleşme süresine uymaksızın taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, öncelikle kiralananın anahtar teslim tarihinin net olarak tespit edilmesi, davalı kiracının, anahtar teslim tarihine kadar ödenmemiş kira ve aidat bedeli ile birlikte, tahliye tarihinden itibaren belirlenecek makul süre kira bedelinden ve bununla sınırlı aidat bedelinden de sorumlu olduğunun kabul edilmesi ; makul süre kira bedelinin belirlenmesi noktasında, taşınmaz mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak, dava konusu taşınmazın aynı şartlarda ( tahliye tarihi itibariyle) ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği hususunda, Yargıtay ve taraf denetimine elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle, makul süre için kira tazminatının hesaplanması, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24.06.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.