3. Hukuk Dairesi 2017/8068 E. , 2019/5516 K.

[İctihat]

3. Hukuk Dairesi 2017/8068 E. , 2019/5516 K.


'İçtihat Metni'

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tenzili davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalı ile aralarında 01.06.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile ..., ... mahallesi, ... Caddesi, ... Sokak, ... Apt. No:371/88 adresindeki taşınmazı noterlik dairesi olarak kullanmak üzere aylık 8.500TL kira bedeli ile kiraladığını, 26.09.2014 tarihinde taşınmazın bulunduğu binada yapılacak mantolama ve çatı onarımının yapılması işinin reklam firması tarafından reklam yapılması karşılığında alınan karar uyarınca dairenin cephesinde bulunan her türlü tabela ışık ve ışıklara ait panoların kaldırılmasının istendiğini, davacının kiralamış olduğu dairenin bulunduğu binanın ön cephesinin 2014 yılı Ekim ayında reklam panosu ile kapatıldığını, davacının buna muvafakatı olmadığına dair ihtarnameyi 08.09.2014 tarihinde davalıya gönderdiğini, dış cepheye asılan reklam panosunun davacının kiraladığı dairenin güneş ışığı ve hava almasını engellediği ve yeni kurulan Noterlik ve tabelalarının görünmediğini belirterek, davacının ödediği kira bedelinin 2014 Ekim ayından itibaren indirilerek aylık net 4.250.TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; taraflar arasında kira sözleşmesi imzalanmadan önce bina kat malikleri kurulunun çatı onarımı ve mantolama yapılması karşılığında binanın cephesinin reklam amacıyla kiralanmasına karar verdiğini, kendisi tarafından bunun davacıya bildirildiğini, bina cephesinin reklam amacıyla üçüncü şahıslara kiralanmasının taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesine aykırılık oluşturmadığını, davacının maddi kayıp veya mağduriyetine yol açmadığını, binanın önüne herkesin görebileceği bir noterlik talelasının konulmasının olanaklı olduğunu, halen binanın cephesinde ve önünde noter tabelası bulunduğunu, kira bedelinin indirilmesi isteminin yasal dayanaktan yoksun ve haksız olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- 492 Sayılı Harçlar Kanunu'nun 15. maddesine göre yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı işlerden değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden, işlemin nevi ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınır. Aynı Yasa'nın 28/1. maddesinin a bendinde karar ve ilâm harcının dörtte birinin peşin geri kalanın kararın verilmesinden itibaren iki ay içinde ödeneceği hükmü yer almakta olup yine aynı Kanunu'nun 32. maddesinde yargı harçları ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılmayacağı emredici hükmü konulmuştur.
Somut olayda, dava, kira bedelinin tenkisi olup, nispi harca tabidir. Harcın yıllık indirilmesi talep edilen fark kira bedeli üzerinden alınması gerektiği halde davacı tarafça harcın eksik ödendiği, mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil verilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda Mahkemece, Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca buna ilişkin harcın tamamlanması için davacıya süre verilmesi, re'sen eksik harcın tamamlatılması, harç ikmal edildiğinde yargılamaya devam edilmesi, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılması, üç ay içinde davanın yenilenmemesi halinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, davacı tarafından yatırılan harç yeterli görülerek harç tamamlatılmadan hüküm kurulması doğru olmamış, bu konu bozmayı gerektirmiştir.
2-Kabule göre de; 6100 sayılı HMK'nun 26.maddesi gereğince hakim iki tarafın iddia ve savunmalarıyla bağlı olup talepten fazlasına veya başka bir şeye karar veremez olayları açıklamak taraflara, hukuki nitelendirme ise Hakime aittir. (HMK'nun 33.maddesi Hakim tarafların bildirdikleri vakıalarla bağlı olup onların belirledikleri hukuki vasıflandırma ile bağlı değildir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde 'Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.' hususu düzenlenmiştir.
6100 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.
Somut olayda; davalı ile davacı arasında 01.06.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile ..., ... mahallesi, ... caddesi, ... Sokak, ... Apt. No:371/88 adresindeki taşınmazın noterlik dairesi olarak kullanmak üzere aylık 8.500TL kira bedeli ile kiraladığını hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacının, kira bedelinin indirilmesini talep edebilmesi için, binanın ön cephesine asılan reklam afişinin kiracısı bulunduğu taşınmazın kullanılmasını imkansız hale getirmesi veya önemli ölçüde azaltan bir duruma sebebiyet vermiş olması gerekeceği belirtilerek kira bedelinin tenkisinin talep edilemeyeceği şeklinde rapor düzenlenmiş ise de; alınan rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Zira; bir taşınmazın kira bedelinin tespitinde, taşınmazın bulunduğu konum ve büyüklüğü kadar, taşınmazın yola cephesi, vitrin büyüklüğü, manzarası, görünürlüğü gibi birçok etkenin kira bedelinin belirlenmesi rol oynadığı halde bu hususlarda hiçbir irdeleme yapılmadığı gibi, davacının reklam panosu nedeniyle taşınmazın hava ve ışık almadığını görünümünün engellendiğini iddia etmesine rağmen bu hususlar da herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Bu durumda Mahkemece yapılacak iş; emlakcı, mimar ve kira işinden anlayan hukukçu, 3 kişilik bilirkişi heyeti ile taşınmazda keşif yapılarak, reklam panosu/örtüsü nedeniyle kira bedelinin tenzilinin gerekip gerekmeyeceğinin tereddütsüz şekilde belirlenmesi açısından taraf ve Yargıtay denetimine açık rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 18.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.