Kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden haciz yapılamaz
Gönderilme zamanı: 27 Kas 2021, 20:52
T.C. YARGITAY
12.Hukuk Dairesi
Esas: 2013/27147
Karar: 2013/34632
Karar Tarihi: 04.11.2013
ŞİKAYET DAVASI - ALACAKLININ APARTMAN YÖNETİMİ HAKKINDA TAKİP BAŞLATABİLECEĞİ - KAT MALİKLERİNE ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEDEN VEYA TAKİPTE TARAF OLARAK GÖSTERİLMEDEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HACZEDİLEMEYECEĞİ - ŞİKAYETİN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ
ÖZET: Alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması kanuna uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekir.
(634 S. K. m. 20, 35, 38)
Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının onanmasını mutazammın 7.5.2013 tarih: 2013/8369 Esas-2013/17545 Karar sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup: dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği düşünüldü:
Karar: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.'nun vekalet akdine dair hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.
Ancak, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu husus ta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletnameyle tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.
Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yöneticiyle sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.
Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı, mantolama v.s.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur.
Somut olayda icra takibine dayanak yapılan alacak " Bina dış cephe yalıtımı bedeline dair verilen bonolar" olup takipte borçlu olarak İstanbul Yargı Apartmanı Yönetiminin gösterildiği ve takibin kesinleştiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifadeyle alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.
Sonuç olarak, alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi hükmüne uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bu sebeple bozulması gerekirken Dairemizce onandığı anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.
Sonuç: Borçlunun karar düzeltme itirazlarının kabulüyle Dairemizin 7.5.2013 tarih ve 2013/8369 Esas 2013/17545 Karar sayılı onama kararının kaldırılmasına Büyükçekmece 1. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 23.11.2012 tarih ve 2012/ 962 - 1495 Sayılı kararının yukarda açıklanan sebeplerle İ.İ.K.nun 366. ve H.U.M.K.nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 04.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
12.Hukuk Dairesi
Esas: 2013/27147
Karar: 2013/34632
Karar Tarihi: 04.11.2013
ŞİKAYET DAVASI - ALACAKLININ APARTMAN YÖNETİMİ HAKKINDA TAKİP BAŞLATABİLECEĞİ - KAT MALİKLERİNE ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEDEN VEYA TAKİPTE TARAF OLARAK GÖSTERİLMEDEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HACZEDİLEMEYECEĞİ - ŞİKAYETİN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ
ÖZET: Alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması kanuna uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekir.
(634 S. K. m. 20, 35, 38)
Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının onanmasını mutazammın 7.5.2013 tarih: 2013/8369 Esas-2013/17545 Karar sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup: dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği düşünüldü:
Karar: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.'nun vekalet akdine dair hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.
Ancak, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu husus ta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletnameyle tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.
Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yöneticiyle sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.
Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı, mantolama v.s.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur.
Somut olayda icra takibine dayanak yapılan alacak " Bina dış cephe yalıtımı bedeline dair verilen bonolar" olup takipte borçlu olarak İstanbul Yargı Apartmanı Yönetiminin gösterildiği ve takibin kesinleştiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifadeyle alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.
Sonuç olarak, alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi hükmüne uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bu sebeple bozulması gerekirken Dairemizce onandığı anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.
Sonuç: Borçlunun karar düzeltme itirazlarının kabulüyle Dairemizin 7.5.2013 tarih ve 2013/8369 Esas 2013/17545 Karar sayılı onama kararının kaldırılmasına Büyükçekmece 1. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 23.11.2012 tarih ve 2012/ 962 - 1495 Sayılı kararının yukarda açıklanan sebeplerle İ.İ.K.nun 366. ve H.U.M.K.nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 04.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.