TAŞINMAZLARIN (GAYRİMENKUL) İCRA YOLUYLA SATIŞI
Gönderilme zamanı: 27 Kas 2021, 22:19
1 - Taşınmaz mallar yalnız açık arttırma yoluyla satılabilmektedir. Ancak İcra ve İflas Kanunu 241. maddesi gereğince iflasta alacaklılar karar verirse pazarlıkla satılabilir. Bahse konu taşınmaz mal ipotekli ise ipotek sahibinin rızası şarttır. Biz burada gayrimenkulün açık arttırma yoluyla satışını inceleyeceğiz.
2 - İcra ve İflas Kanunu -160. maddesi gereğince, kesin haciz tarihinden itibaren bir yıl içerisinde satış istenmiş olmalı ve satış masrafları yatırılmış olmalıdır. Kesin haciz tarihinden itibaren bir yıl içerisinde satış istenmemişse sonradan satış isteme hakkı düşer ve İcra ve İflas Kanunu - 110 a göre o mal üzerideki haciz kalkar.
3 - İcra ve İflas Kanunu -123. maddesi gereğince, taşınmaz mallar talep üzerine üç ay içerisinde satılmalıdır. Ancak ülkemiz şartlarında bu süre uzamakta ve yine de satış geçerli olmaktadır.
4 - Yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince satış ilanının tüm borçlulara tebliği gerektiğinden, öncelikle takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi gerekmektedir. Borçlulara yapılan tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığına dikkat edilmelidir. Tebligatta bir eksiklik varsa tamamlatılmalıdır. Aksi takdirde haczedilen mal satıldıktan sonra geri dönüşü mümkün olmamaktadır.
5 - İcra ve İflas Kanunu -108. maddesi gereğince taşınmaz malların haczi kesinleşmiş olmalıdır. İhtiyati haciz ya da muvakkat (geçici) haciz ile satış istenemez.
6 - İcra ve İflas Kanunu -103. Maddesi gereğince, taşınmaz hacizlerinde haciz konulurken alacaklı ve borçlu taraflara Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılan haciz işlemi hakkında bir diyeceği varsa söylemesi için icra dairesine davet olunur. Bu davet Örnek 22 evrakının tebliği ile yapılmaktadır. Örnek 22 nin tebliğinin yapılıp yapılmadığına dikkat edilmelidir.
7 - Tapu Müdürlüğünden son tapu kaydı ve tüm takyidatları gösterir kayıt ile taşınmaz sahibi ve diğer ilgililerin adresleri dosyada bulunmalıdır.
8 - Tapu takyidatlarında haciz koyduran tüm alacaklılardan 100. Maddeye yarar bilgilerin cevaplarının alınmış olması gerekmektedir.
9 - Taşınmaz takyidatında ipotek olduğu görülüyorsa ipotek koyduran alacaklıya müzekkere yazılmalı ve bu müzekkerenin içeriğinde ipotek miktarı sorulmalı ve ipotek miktarının altında satışa muvafakat edip etmedikleri sorulmalı. İpotek miktarının altında satışa muvafakat edilmediği takdirde ve ipotek miktarı malın muhammen bedelinin %50 sinden fazla olduğu takdirde yapılacak ihalede elde edilecek satış rakamı ipotek miktarı + satış ve paylaştırma giderleri toplamından fazla olmalıdır. Bu nedenle ipotek hususunda yazışmaların ve cevabın satış gün ve saatinden önce gelmesinde fayda vardır. Satışın yapıldığı dosya ipotek dosyası olsa bile ipotek rakamının altında bir rakama muvafakat edilip edilmediğinin sorulmasında fayda vardır. Eğer satış ipotek dosyasından yapılmışsa ipoteğin kaçıncı sıra olduğu önem arz etmektedir. Örneğin ipotek 1. sırada ise o zaman 2. ve 3. sıradaki ipotek sahiplerine satışa muvafakat edip etmediklerinin sorulmasına gerek yoktur. Ancak satış 2. Ve ya 3. Sıradaki ipotek alacaklısı tarafından yapılmışsa kendisinden önceki sıralarda mevcut ipotek alacaklılarına sorulmalıdır.
10 - İcra ve İflas Kanunu -128. Maddesi gereğince, icra dairesi tarafından mükellefiyetler listesi düzenlenir. Tapu siciline kayıtlı olan ve ya resmi senede müstenit olan (dayanan) mükellefiyetlerin, taşınmazın kaydına intifa, irtifak, sükna, kira şerhi gibi herhangi bir mükellefiyet var ise mükellefiyet listesi düzenlenerek borçlulara ve tüm haciz alacaklarına tebliğ edilir. İtirazların bildirimleri için kendilerine 3 gün süre verilir.
11 - Mükellefiyetler listesinin iki işlevi (fonksiyonu) vardır. 1) Arttırma şartnamesinin bir bölümünü teşkil etmesi ve tapu sicili hükmünde olmasıdır, 2)Satış bedelinin paylaştırılması şeklini gösterir bir sıra cetveli olmasıdır.
12 - Taşınmaz malın aynından doğan vergi borcu (emlak vergisi vb.) ve gecikme cezaları bilgi olarak istenmelidir.
13 - Taşınmazın kıymet takdiri yapılmalıdır. Kıymet takdirinin yapılabilmesi için taşınmazın son imar ve çap durumu istenmelidir. İmar ve çap durumu hakkındaki yazısı geldikten sonra kıymet takdirine çıkılmalıdır. Kıymet takdiri yapılırken de mükellefiyetlerin dikkate alınıp alınmadığına bakılmalıdır.
14 - Taşınmazın kıymet takdiri raporunun tapu kaydındaki tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kıymet takdirinin tüm ilgililere tebliğinden sonra yasal yedi günlük itiraz süresinin tüm ilgililer açısından sona ermesinden itibaren kıymet takdirinin kesinleşmesi beklenmelidir. Kıymet takdirinin kesinleşip kesinleşmediğini icra mahkemesinden sormaya gerek yoktur. Kıymet takdirine itiraz eden, ettiğine dair evrakın bir örneğini dosyaya sunmalıdır.
15 - Kıymet takdir raporuna itiraz edilmiş ise icra mahkemesinin itiraz üzerine verilecek karar sonucu beklenmelidir. Kıymet takdirine itiraz üzerine icra mahkemesinin kararı ve bilirkişi raporunun icra dosyasına getirtilmesi gerekmektedir. İcra mahkemesinin kararı ve bilirkişi raporu dikkatle incelenmeli, satış aşamasında icra mahkemesinin vermiş olduğu karar ve bilirkişi raporu üzerinden satış yapılmadır. Bilirkişi raporu kesinleşmiş bir kıymet takdiri raporudur ve alakadarlara tebliğine gerek yoktur.
16 - Kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapılamaz. Ancak dikkat edilmelidir ki kıymet takdirine itiraz edilmesi satış süresini kesmez. Satış süresine etkisi olmaz. Alacaklı taraf süresinde satış talebinde bulunmalı ve gerekli masrafları 15 gün içinde yatırmalıdır. Ancak bu takdirde satış sürelerini kesebilir. İcra müdürlüğü gerekli eksikliği dikkate alarak zaten satışa geçmeyecektir.
17 - Satış günü verilmeden önce son takyidat tekrar istenmelidir. Yukarıda yazılı işlemler neticelenirken tapu kaydında değişiklikler olmuş olabilir.
18 - Yukarıda yazılı işlemler yapılmadan icra dairesi satış günü veremez varsa eksiklikler giderilmelidir.
19 - Satış kararı verilir.
20 - Taşınmaz açık arttırma şartnamesi, 1 ve 2. satış tutanakları hazırlanır.
21 - Satış ilanı hazırlanır. Taşınmaz ilan askı tutanağı hazırlanır.
22 - Taşınmaz açık arttırma ilanı satıştan 1 ay önce ilan edilmelidir. İcra satış ilanda bulunması gereken hususlar: satışın yapılacağı yer, gün, saat, arttırma ihalesinin hangi tarihten itibaren herkes tarafından görülebileceği (şartname arttırmadan evvel en az on gün müddetle İcra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur). Tayin edilen zamanda yani birinci açık arttırma günü ve saatinde arttırma bedeli taşınmazın muhammen kıymetinin %50 sini bulmadığı takdirde, arttırmanın 20 gün daha uzatılmış olacağı ve 20. gün aynı yerde aynı saatte ikinci arttırımda taşınmazın en çok arttırana ihale edileceği belirtilir.
23 - Taşınmaz açık arttırma şartnamesi ve tutanağında bulunması gereken hususlar; İcra dairesi taşınmazın bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda arttırma şartlarını tesbit etmekle yükümlüdür. Bunları ihtiva eden şartname en az on gün müddetle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. Arttırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın muhammen kıymetinin %20 si oranında pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri şartnameye yazılır. Satılığa çıkarılacak olan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı teminat tutarında ise ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz. Arttırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği tasrih olunur. İpotek ve ipotekli borç senediyle temin edilmiş olup da bu suretle müşteriye devrolunan borçtan asıl borçlunun kurtulması alacaklının müracaat hakkının mahfuz olduğunu ihaleden itibaren bir sene içinde kendisine bildirmemiş olmasına bağlıdır. Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir. Artırma şartnamesinde hangi masrafların müşteriye ait olacağı yazılır. Taşınmazı açık artırma yolu ile satın alan kişi taşınmazı açık artırma şartnamesine göre satın alır. Artırma şartnamesinde mükellefiyetlerin gösterilmesi çok önemlidir. Şartnamede gösterilmeyen mükellefiyetler ihale alıcısına geçmez. Artırma şartnamesi esas kayıttır tapu sicili hükmündedir.
24 - Şartnamede, arttırmaya katılmak isteyenlerin, tahmini değerin %20’si oranında pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubu vermeleri gerektiği yazılmalıdır. Teminat Türk parası olabileceği gibi yabancı para da olabilir. Ancak yabancı paranın teminat olarak gösterilebilmesi için şartnamede açıkça, yabancı paranın teminat olarak gösterilmesi gerekir. Şartnamede teminatın Türk parası olarak belirtilmesi halinde, yabancı para teminat olarak kabul edilemez. Kesinleşen alacağı nedeniyle taşınmaza haciz koydurmuş olan alacaklının veya rehin alacaklısının alacağı teminat miktarını karşılıyorsa, arttırmaya katılabilmek için ayrıca teminat göstermeleri gerekmez. Bu şekildeki alacakları teminat miktarını tam olarak karşılamıyorsa, eksik kısım yönünden teminat göstermeleri gerekmektedir.
25 - Şartnamede ve ilanda hangi masrafların alıcıya ait olduğu belirtilir. 2014 yılı itibarıyla icra ihalelerinde; ihale damga resmi (binde 4,95), KDV, tapu harcının 1/2’si (%2) ve taşınmazın teslimine ilişkin masraflar ihale alıcısına aittir. Kalan Tapu harcının 1/2’si (%2). Aynından doğan vergi borçları ve tellâliye (%1) masraflarının satış bedelinden karşılanacağı belirtilmelidir.
26 - İhale alıcısı alacağına mahsuben taşınmaz malı satın almışsa, satış bedelinden karşılanması gereken ödemeler alacaklı tarafından yapılır. Bunlar dosya borcuna eklenir. Alacağına mahsuben satışta ihale alıcısı tarafından borca eklenmek suretiyle yapılan giderler; aynından doğan vergi borcu (emlak vergisi ve geçmiş gün faizi), tapu harcının dosyadan karşılanan 1/2’lik kısmı, tellaliye (%1), cezaevi harcı (%2 borca eklenmez alacaklıdan alınır) ve tahsil harcı (%9,9)’dır.
27 - İhalesi yapılan taşınmaz kullanım alanı 150 m²yi geçmeyen bir konut (bağımsız bölüm) ise KDV oranı %1’dir, kullanım alanı 150 m²yi geçen konutlar ile diğer tüm taşınmazların (örneğin tarla) KDV oranı %18’dir. KDV ihale bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir. Bina satışlarında bağımsız bölümler ayrı ayrı satıldığında her bir bağımsız bölümün m²’sine bakılarak KDV oranı ayrı ayrı belirlenir. Ancak bina bir bütün halinde satılacaksa bu durumda binanın bağımsız bölümlerinin m²’si dikkate alınarak KDV oranı belirlenir. Örneğin: 3 katlı bir bina her bir bağımsız bölüm 90 m² olsun ve bina hep birlikte (tek şartname ve tek tutanakla) satılsın bu durumda 90m² X 3 kat = 270 m² üzerinde %18 KDV alınır.
28 - Tapu Sicil Müdürlüğüne satışa arz şerhi (ferağdan men şerhi) konması için müzakere gönderilir. Satışa geçildiği aşamada tapu kayıtlarında değişikliklerin (devirlerin) önlenmesi ve değişiklik yapılacaksa satış yapılacağının bilinerek yapılması sağlanır.
29 - Satış kararında, satış ilanının yurt düzeyinde yayınlanan bir gazeteyle mi, mahalli düzeyde yayın yapan bir gazeteyle mi, belediye ilan panosu veya hoparlöründen seslendirerek mi, mahalle veya köy muhtarlığının ilan panosunda mı olacağına veya bu bahse konu ilan araçlarından birkaçının bir arada kullanılacağına icra müdürlüğünce karar verilmelidir.
30 - Belediye Başkanlığına taşınmaz açık artırma ilanının, belediye ilan panosunda asılması ve tellal hazır bulundurulması için müzakere gönderilir. İlk artırmadan önce ilanın yapıldığına ilişkin kayıt dosyaya alınır. İlanın 1 ay önce yapılması şartı geçerlidir. Yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince ihalenin feshi nedenidir. Belediye tellal hazır bulundurulmazsa, adliye personellerinden biri bu iş için görevlendirilir. Belediye tellal görevlendirmediğinde tellâliye harcı ödenmez.
31 - Mahalle veya köy muhtarlıklarına taşınmaz açık artırma ilanın, muhtarlık ilan panosunda asılması için müzakere gönderilebilir. Köy muhtarlığına bu hususta ilan edilmek üzere gönderilmemişse ve satış kararı ve satış şartnamesi bu yöndeyse 1 aylık süre aranır ihalenin feshi nedenidir.
32 - Basın İlan Kurumu’na taşınmaz açık artırma ilanın, icra müdürlüğünce uygun görülen ulusal veya yerel gazetede ilan edilmesi için müzakere gönderilir. 1 aylık süreye dikkat edilmelidir. Satış ilanı yurt düzeyinde yayınlanan bir gazetede yayınlanmasına karar verildiğinde Basın İlan Kurumu’na yazılacak yazıya “satış kararının verildiği …/…/…/ tarihinde tirajı 50.000’in üzerindeki, yurt düzeyinde dağıtımı yapılan bir gazetede birinci satış gününden en az 1 ay öncesi ilan edilecektir” ibaresinin eklenmesi gerekmektedir. Burada dikkat etmemiz gereken husus 30 gün önce değil 1 ay önce ibaresinin kanunda geçmiş olmasıdır. Örneğin ilanın 1. açık artırma 25 Mart 2013 olsun ilanın en geç 25 Şubat 2013 gününe kadar yapılmış olması şarttır.
33 - Bilinmesi gereken husus şudur ki; İcra ve İflas Kanunu -126. maddesi gereğince taşınmaz ihalelerinde artırma ve ilanın ne şekilde yapılacağını düzenlemiştir. Anılan maddede ilanın en az 1 ay önce yapılacağı belirtilmiştir. Açıklanan maddenin son fıkrası ile taşınmaz ihalelerinde uygulanması zorunlu olan 114. maddenin 2. fıkrası gereğince ilanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı İcra Müdürlüğünce alakadarların menfaatlerine en uygun geleni nazarı dikkate alınarak tayin olunur, demektedir. Bu nedenle icra müdürlüğünün taşınmazın ilanının belediye ve köyde yapılmasına karar vermesi halinde bu ilanın satış tarihinden 1 ay önce yapılması şarttır. Bu hususta dikkat edilmesi gerekir.
34 - Satış İlanı, tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere (ipotek, haciz, mükellefiyet sahiplerine) tebliğe gönderilir. Tapu siciline kayıtlı bulunan alakadarların tapuda kayıtlı adresleri varsa tebligat bu adreslerine yapılır. İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması halinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.
35 - Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci arttırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde arttırma işlemlerine başlanır. Gazete ilanında esasa müessir olmayan herhangi bir hata mevcut ise birinci arttırma gününden en az 7 gün öncesi yayınlanmak şartıyla gazetede düzeltme ilanı yayınlattırılır.
36 - İhalenin yapılması, İcra müdürü birinci veya ikinci artırmaya başlamadan önce elektronik teklifleri incelemeli bu gelen tekliflerin malın değerinin %50’sini aşıp aşmadığına bakarak değerlendirmeli en yüksek teklifi dikkate alarak ihaleyi yapmalıdır. Tellal ihaleye başlarken teklifin elektronik ilandaki teklifi geçmesi gerektiğini belirterek satışa başlamalıdır. Ancak her halükarda ihalede satış yapılabilmesi için Taşınmaz kıymet takdiri değerinin %50’sini + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir. Aksi takdirde yeni düzenleme gereğince ihalenin feshi söz konusu olabilir.
37 - Birinci açık artırmada, elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak, gelen en yüksek teklif üzerinden tellalın üç defa çağrısıyla satışa başlanır. İhalede satış yapılabilmesi için Taşınmazın kıymet takdirindeki değerinin %50’sini + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir. Her halükarda bu miktar elektronik teklif ile gelen miktarın üzerinde olmalıdır. Ancak taşınmaz üzerinde ipotek şerhi varsa ve ipotek alacaklısı, ipotek miktarının altında satışa muvafakat etmediği takdirde, ipotek miktarı, taşınmaz malın değerinin %50’sinden fazla olduğu takdirde (ipotek miktarı + satış paylaştırma gideri = satış miktarı) şeklinde satışım yapılması gerekmektedir. Artırma bedeli yukarıda yazılı her iki şartı da karşılıyorsa (veya rüçhanlı alacaklı olmadığı için sadece %50 + satış ve paylaştırma giderlerini karşılıyorsa) taşınmaz en çok pey sürene ihale edilir. Bu hususta artırma tutanağına yazılır. Tutanak, icra müdürü, tellal ve ihale alıcısı tarafından imzalanır (İcra ve İflas Kanunu -49). Kanaatimizce ihaleye katılan diğer ilgililerin de imzalarının, T.C. Kimlik numaralarının ve adreslerinin alınmasında fayda vardır. Ayrıca ihaleye katılanların yatırmış olduğu teminatlar ihale anında kendilerinden alınıp kendilerine ödeneceğinden alınan teminatlar ödenmeden önce teminatlarını aldıklarına dair imzalarının alınması önem arz etmektedir.
38 - Tayin edilen zamanda birinci açık artırmada, artırma bedeli taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde ellisini bulmadığı takdirde, yirminci gün ikinci açık artırma yapılır.
39 - Taşınmaz satışlarında ikinci satış, birinci satış gününden itibaren mutlaka yirmi gün sonra yapılır.
40 - İkinci açık artırma elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak başlanır. Birinci artırmadaki diğer hususlar burada da geçerlidir.
41 - Satıştan vazgeçmede; (tellalın 3 defa bağırıp satıyorum demesinden öncesine kadar) satıştan vazgeçebilir. Yani ihale anında da satıştan vazgeçilebilir.
42 - Satışı yapılan taşınmazlardan ilk sırada satılan birinci taşınmazın satış bedeli tüm borç ve eklentilerini karşılaması halinde aynı dosyada satılacak olan diğer gayrimenkullerin satışına devam edilmez. Aksi takdirde borç miktarınca satış yapılmasına rağmen devam edilerek satılan taşınmazların ihalesi Yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince feshedilir.
43 - İhale bedeli nakit olarak peşin ödenir. Ancak icra müdürlüğü ihale bedelinin ödenmesi için ihale alıcısına gerek birinci arttırma günü, gerekse ikinci arttırma günü on günü geçmemek üzere süre verebilir. En geç bu süre sonunda ihale bedeli satış dosyasına ödenmelidir. İcra müdürü takdir yetkisini kullanarak ikinci olarak bir süre veremez. İhale bedeli ödenmedikçe tapu müdürlüğüne tescil yazısı yazılmaz. İcra müdürlüğü satış bedelinin temini için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir (İcra ve İflas Kanunu -131). Satışın kesinleşmesi için ihale süresinde yatırılmalıdır.
44 - İhale yapıldıktan 7 gün sonra ihalenin feshi davasının açılıp açılmadığı icra hukuk mahkemesinden sorulmalıdır. İhalenin feshi davası açılmışsa yatırılan ihale bedeli, dava sonuçlanıncaya kadar, icra müdürlüğünün çalıştığı bankada nemalandırılır. İcra müdürü bu parayı istediği bankada nemalandıramaz. Uygun görülen ve kasasının tutulduğu bankada nemalandırmak zorundadır. İhale bedeli teminat mektubu şeklinde alınamaz. İhalenin feshi davası açıldı diye ihale alacaklısı ihale bedelini ödemekten kaçınamaz süresinde ihale bedeli ödenmezse icra müdürlüğü ihaleyi kaldırma (feshetme) hakkına ve yetkisine sahiptir. Bunu resen yapmalıdır. İhale alıcısı bu durumda iki ihale arasındaki farktan, satış masraflarından ve faizlerden sorumludur. Bu miktarlar öncelikle yatırmış olduğu teminattan karşılanır devamı tamamlattırılır. Örneğin ihale ayın 10’unda yapıldı 18’inde mahkemeden ayın 10’undan 17’si dâhil tarih aralığı ile ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı sorulmalıdır.
45 - İcra hukuk mahkemesi tarafından ihalenin feshi davası açılmadığı bildirilirse veya ihalenin feshi davası reddedilmişse (kesinleşmesi gerekmektedir); ihale bedeli, KDV, damga vergisi verilen süre içinde ilgili yerlere yatırılmış ise taşınmaz talep ile ihale alıcısı üzerine tesciline karar verilerek ilgili tapu müdürlüğüne tescil yazısı yazılır. Taşınmaz gerçek kişiye ihale dilmiş ise ihale alıcısının kimlik fotokopisi dosyaya alınarak tescil belgesine kimlik bilgilerinin yazılması ayrıca dosyada kalacak nüsha ile tapuya gönderilen nüshalara ihale alıcısı gerçek kişinin vesikalık fotoğraflarının yapıştırılması, fotoğrafların üzerinin mühürlenip imzalanması gerekmektedir.
46 - İhale alıcısı daha önce de bahsedildiği üzere tapu sicil müdürlüğüne bir kısım harçlar yatırmaktadır. Yatırdığı %4 harcının yarısı satış bedelinden ödeneceğinden ihale alıcısı tapu müdürlüğüne bu hususta gerekli harçları yatırdığına dair faturaları ve yeni tapu kaydını ibraz ettiğinde kendisine satış bedelinden tapu harcının ½’si iade edilecektir.
47 - İhale alıcısı tarafından gayrimenkulün teslimi için gerekli masraflar teslim talebi üzerine peşin yatırılmalıdır.
48 - İhale alıcısı adına tapuya tescil edilen taşınmazda bir işgalci veya kiracı var ise ihale alıcısının talebi üzerine taşınmazı işgal edene İcra ve İflas Kanunu -135. maddesi gereğince tahliye emri tebliğe çıkarılır. Tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmediğinde zorla çıkartılarak taşınmaz boş olarak ihale alıcısına teslim edilir. Taşınmazı işgal eden kişi veya kişilere ikinci bir süre verilmesine gerek yoktur. İcra ve İflas Kanunu -135. madde gereğince yapılan tahliye işlemlerinde tahliye hacri alınmaz.
49 - İhale bedeli süresinde icra müdürlüğü hesabına yatırılmalıdır. Bunun dışında başka türlü ödeme yapıldığını iddia ederek satış bedeli yatırılmış olmaz. Örneğin; alacaklının kendisine yapılan ödeme geçerli değildir. Verilen süre geçtikten sonra yapılan ödeme geçerli değildir. Hastalık (ağır hastalık dâhil) mazeret olarak kabul edilmemelidir.
50 - İhale bedelini yatırmayarak ihalenin iptaline neden olan ilk ihale alıcısı iki ihale arasında fark, temerrüt faizi ve masraflardan sorumlu olduğundan ihaleye iştirak ederken yatırmış olduğu teminat iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflara mahsup edilmek üzere alıkonulur.
51 - KDV, damga veya tellâliye hususunda ihale alıcısına süre verilmişse bu süre içerisinde belirtilen harçlar yatırılmalıdır. Yatırılmaması halinde İcra ve İflas Kanunu’nun 133. maddesi gereğince icra müdürü tarafından yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince satış kararı kaldırılmalıdır.
52 - İhale alıcısı satış bedelini ödemezse icra müdürü resen (kendiliğinden) satış kararını kaldırır. İcra müdürü satış kararını kaldırmak zorundadır. Aksi takdirde süresiz şikayet yoluna başvurulabilir. İhale bedeli derhal veya verilen 10 günlük süre içinde ödenmediğinde icra müdürlüğü derhal ihale kararını kaldırılmalıdır. Aksi takdirde alıcıdan evvel en yüksek teklifte bulunana, taşınmazı alması için teklifte bulunması bu kimse teklifi kabul etmediği takdirde hemen 7 gün müddetle arttırmaya çıkarabilsin, bu işlemler günü birlik derhal yapılmadığı takdirde icra müdürlüğü taşınmazı satmak isterse normal hükümlere göre (sanki hiç olmamış gibi) satış yapmak zorundadır. Birinci veya ikinci arttırma günü kendisine ihale yapılan ihale alıcısı verilen 10 günlük yasal süre içinde ihale alıcısına da bulunmak üzere tebligat yapılır. Ancak bunun yapılabilmesi için 2. sırada pey süren alacaklının adının, soyadının ve adresinin tam ve eksiksiz alınması şarttır. Hatta faydalı olabileceği kanaatiyle cep telefonunun ve T.C. Kimlik numarasının alınması gerekmektedir. İkinci en çok arttıran tebliğ tarihinden itibaren üç gün içinde taşınmazı ihalede teklif ettiği bedel üzerinden almayı kabul ettiğini bildirdiğinde derhal ihale bedeli kendisinden tahsil edilir.
53 - İkinci en çok arttırana ihalede verdiği adrese tebligat yapılamaz veya tebliğe rağmen üç günlük süre içinde beyanda bulunmaz ve ihale bedelini de yatırmaz ise İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi gereğince taşınmaz derhal yeniden satışa çıkartılır ve bir ayı geçirmemek üzere satış günü tayin edilir.
54 - İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi gereğince satışa çıkartılan taşınmazın sadece gazete ilanı ile yetinilir. İlgililere ve borçlulara satış ilanının tebliğine gerek yoktur. Burada sadece belediye tellalına satış gününün tebliğ edilmesi gerekmektedir.
55 - İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi verilecek satış günlerinde 129. maddesi gereğince birinci ve ikinci arttırma günlerinin, satış saatlerinin ve satış mahallinin belirlenmesi gerekmektedir.
56 - İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi gereğince verilen birinci ve ikinci arttırma günlerinde taşınmaza istekli çıkmadığı takdirde en çok ikinci pey sürene teklif yapılmaz. Bundan sonra ancak alacaklı vekilinin yeni bir satış talebinde bulunması gerekmektedir
2 - İcra ve İflas Kanunu -160. maddesi gereğince, kesin haciz tarihinden itibaren bir yıl içerisinde satış istenmiş olmalı ve satış masrafları yatırılmış olmalıdır. Kesin haciz tarihinden itibaren bir yıl içerisinde satış istenmemişse sonradan satış isteme hakkı düşer ve İcra ve İflas Kanunu - 110 a göre o mal üzerideki haciz kalkar.
3 - İcra ve İflas Kanunu -123. maddesi gereğince, taşınmaz mallar talep üzerine üç ay içerisinde satılmalıdır. Ancak ülkemiz şartlarında bu süre uzamakta ve yine de satış geçerli olmaktadır.
4 - Yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince satış ilanının tüm borçlulara tebliği gerektiğinden, öncelikle takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi gerekmektedir. Borçlulara yapılan tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığına dikkat edilmelidir. Tebligatta bir eksiklik varsa tamamlatılmalıdır. Aksi takdirde haczedilen mal satıldıktan sonra geri dönüşü mümkün olmamaktadır.
5 - İcra ve İflas Kanunu -108. maddesi gereğince taşınmaz malların haczi kesinleşmiş olmalıdır. İhtiyati haciz ya da muvakkat (geçici) haciz ile satış istenemez.
6 - İcra ve İflas Kanunu -103. Maddesi gereğince, taşınmaz hacizlerinde haciz konulurken alacaklı ve borçlu taraflara Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılan haciz işlemi hakkında bir diyeceği varsa söylemesi için icra dairesine davet olunur. Bu davet Örnek 22 evrakının tebliği ile yapılmaktadır. Örnek 22 nin tebliğinin yapılıp yapılmadığına dikkat edilmelidir.
7 - Tapu Müdürlüğünden son tapu kaydı ve tüm takyidatları gösterir kayıt ile taşınmaz sahibi ve diğer ilgililerin adresleri dosyada bulunmalıdır.
8 - Tapu takyidatlarında haciz koyduran tüm alacaklılardan 100. Maddeye yarar bilgilerin cevaplarının alınmış olması gerekmektedir.
9 - Taşınmaz takyidatında ipotek olduğu görülüyorsa ipotek koyduran alacaklıya müzekkere yazılmalı ve bu müzekkerenin içeriğinde ipotek miktarı sorulmalı ve ipotek miktarının altında satışa muvafakat edip etmedikleri sorulmalı. İpotek miktarının altında satışa muvafakat edilmediği takdirde ve ipotek miktarı malın muhammen bedelinin %50 sinden fazla olduğu takdirde yapılacak ihalede elde edilecek satış rakamı ipotek miktarı + satış ve paylaştırma giderleri toplamından fazla olmalıdır. Bu nedenle ipotek hususunda yazışmaların ve cevabın satış gün ve saatinden önce gelmesinde fayda vardır. Satışın yapıldığı dosya ipotek dosyası olsa bile ipotek rakamının altında bir rakama muvafakat edilip edilmediğinin sorulmasında fayda vardır. Eğer satış ipotek dosyasından yapılmışsa ipoteğin kaçıncı sıra olduğu önem arz etmektedir. Örneğin ipotek 1. sırada ise o zaman 2. ve 3. sıradaki ipotek sahiplerine satışa muvafakat edip etmediklerinin sorulmasına gerek yoktur. Ancak satış 2. Ve ya 3. Sıradaki ipotek alacaklısı tarafından yapılmışsa kendisinden önceki sıralarda mevcut ipotek alacaklılarına sorulmalıdır.
10 - İcra ve İflas Kanunu -128. Maddesi gereğince, icra dairesi tarafından mükellefiyetler listesi düzenlenir. Tapu siciline kayıtlı olan ve ya resmi senede müstenit olan (dayanan) mükellefiyetlerin, taşınmazın kaydına intifa, irtifak, sükna, kira şerhi gibi herhangi bir mükellefiyet var ise mükellefiyet listesi düzenlenerek borçlulara ve tüm haciz alacaklarına tebliğ edilir. İtirazların bildirimleri için kendilerine 3 gün süre verilir.
11 - Mükellefiyetler listesinin iki işlevi (fonksiyonu) vardır. 1) Arttırma şartnamesinin bir bölümünü teşkil etmesi ve tapu sicili hükmünde olmasıdır, 2)Satış bedelinin paylaştırılması şeklini gösterir bir sıra cetveli olmasıdır.
12 - Taşınmaz malın aynından doğan vergi borcu (emlak vergisi vb.) ve gecikme cezaları bilgi olarak istenmelidir.
13 - Taşınmazın kıymet takdiri yapılmalıdır. Kıymet takdirinin yapılabilmesi için taşınmazın son imar ve çap durumu istenmelidir. İmar ve çap durumu hakkındaki yazısı geldikten sonra kıymet takdirine çıkılmalıdır. Kıymet takdiri yapılırken de mükellefiyetlerin dikkate alınıp alınmadığına bakılmalıdır.
14 - Taşınmazın kıymet takdiri raporunun tapu kaydındaki tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kıymet takdirinin tüm ilgililere tebliğinden sonra yasal yedi günlük itiraz süresinin tüm ilgililer açısından sona ermesinden itibaren kıymet takdirinin kesinleşmesi beklenmelidir. Kıymet takdirinin kesinleşip kesinleşmediğini icra mahkemesinden sormaya gerek yoktur. Kıymet takdirine itiraz eden, ettiğine dair evrakın bir örneğini dosyaya sunmalıdır.
15 - Kıymet takdir raporuna itiraz edilmiş ise icra mahkemesinin itiraz üzerine verilecek karar sonucu beklenmelidir. Kıymet takdirine itiraz üzerine icra mahkemesinin kararı ve bilirkişi raporunun icra dosyasına getirtilmesi gerekmektedir. İcra mahkemesinin kararı ve bilirkişi raporu dikkatle incelenmeli, satış aşamasında icra mahkemesinin vermiş olduğu karar ve bilirkişi raporu üzerinden satış yapılmadır. Bilirkişi raporu kesinleşmiş bir kıymet takdiri raporudur ve alakadarlara tebliğine gerek yoktur.
16 - Kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapılamaz. Ancak dikkat edilmelidir ki kıymet takdirine itiraz edilmesi satış süresini kesmez. Satış süresine etkisi olmaz. Alacaklı taraf süresinde satış talebinde bulunmalı ve gerekli masrafları 15 gün içinde yatırmalıdır. Ancak bu takdirde satış sürelerini kesebilir. İcra müdürlüğü gerekli eksikliği dikkate alarak zaten satışa geçmeyecektir.
17 - Satış günü verilmeden önce son takyidat tekrar istenmelidir. Yukarıda yazılı işlemler neticelenirken tapu kaydında değişiklikler olmuş olabilir.
18 - Yukarıda yazılı işlemler yapılmadan icra dairesi satış günü veremez varsa eksiklikler giderilmelidir.
19 - Satış kararı verilir.
20 - Taşınmaz açık arttırma şartnamesi, 1 ve 2. satış tutanakları hazırlanır.
21 - Satış ilanı hazırlanır. Taşınmaz ilan askı tutanağı hazırlanır.
22 - Taşınmaz açık arttırma ilanı satıştan 1 ay önce ilan edilmelidir. İcra satış ilanda bulunması gereken hususlar: satışın yapılacağı yer, gün, saat, arttırma ihalesinin hangi tarihten itibaren herkes tarafından görülebileceği (şartname arttırmadan evvel en az on gün müddetle İcra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur). Tayin edilen zamanda yani birinci açık arttırma günü ve saatinde arttırma bedeli taşınmazın muhammen kıymetinin %50 sini bulmadığı takdirde, arttırmanın 20 gün daha uzatılmış olacağı ve 20. gün aynı yerde aynı saatte ikinci arttırımda taşınmazın en çok arttırana ihale edileceği belirtilir.
23 - Taşınmaz açık arttırma şartnamesi ve tutanağında bulunması gereken hususlar; İcra dairesi taşınmazın bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda arttırma şartlarını tesbit etmekle yükümlüdür. Bunları ihtiva eden şartname en az on gün müddetle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. Arttırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın muhammen kıymetinin %20 si oranında pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri şartnameye yazılır. Satılığa çıkarılacak olan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı teminat tutarında ise ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz. Arttırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği tasrih olunur. İpotek ve ipotekli borç senediyle temin edilmiş olup da bu suretle müşteriye devrolunan borçtan asıl borçlunun kurtulması alacaklının müracaat hakkının mahfuz olduğunu ihaleden itibaren bir sene içinde kendisine bildirmemiş olmasına bağlıdır. Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir. Artırma şartnamesinde hangi masrafların müşteriye ait olacağı yazılır. Taşınmazı açık artırma yolu ile satın alan kişi taşınmazı açık artırma şartnamesine göre satın alır. Artırma şartnamesinde mükellefiyetlerin gösterilmesi çok önemlidir. Şartnamede gösterilmeyen mükellefiyetler ihale alıcısına geçmez. Artırma şartnamesi esas kayıttır tapu sicili hükmündedir.
24 - Şartnamede, arttırmaya katılmak isteyenlerin, tahmini değerin %20’si oranında pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubu vermeleri gerektiği yazılmalıdır. Teminat Türk parası olabileceği gibi yabancı para da olabilir. Ancak yabancı paranın teminat olarak gösterilebilmesi için şartnamede açıkça, yabancı paranın teminat olarak gösterilmesi gerekir. Şartnamede teminatın Türk parası olarak belirtilmesi halinde, yabancı para teminat olarak kabul edilemez. Kesinleşen alacağı nedeniyle taşınmaza haciz koydurmuş olan alacaklının veya rehin alacaklısının alacağı teminat miktarını karşılıyorsa, arttırmaya katılabilmek için ayrıca teminat göstermeleri gerekmez. Bu şekildeki alacakları teminat miktarını tam olarak karşılamıyorsa, eksik kısım yönünden teminat göstermeleri gerekmektedir.
25 - Şartnamede ve ilanda hangi masrafların alıcıya ait olduğu belirtilir. 2014 yılı itibarıyla icra ihalelerinde; ihale damga resmi (binde 4,95), KDV, tapu harcının 1/2’si (%2) ve taşınmazın teslimine ilişkin masraflar ihale alıcısına aittir. Kalan Tapu harcının 1/2’si (%2). Aynından doğan vergi borçları ve tellâliye (%1) masraflarının satış bedelinden karşılanacağı belirtilmelidir.
26 - İhale alıcısı alacağına mahsuben taşınmaz malı satın almışsa, satış bedelinden karşılanması gereken ödemeler alacaklı tarafından yapılır. Bunlar dosya borcuna eklenir. Alacağına mahsuben satışta ihale alıcısı tarafından borca eklenmek suretiyle yapılan giderler; aynından doğan vergi borcu (emlak vergisi ve geçmiş gün faizi), tapu harcının dosyadan karşılanan 1/2’lik kısmı, tellaliye (%1), cezaevi harcı (%2 borca eklenmez alacaklıdan alınır) ve tahsil harcı (%9,9)’dır.
27 - İhalesi yapılan taşınmaz kullanım alanı 150 m²yi geçmeyen bir konut (bağımsız bölüm) ise KDV oranı %1’dir, kullanım alanı 150 m²yi geçen konutlar ile diğer tüm taşınmazların (örneğin tarla) KDV oranı %18’dir. KDV ihale bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir. Bina satışlarında bağımsız bölümler ayrı ayrı satıldığında her bir bağımsız bölümün m²’sine bakılarak KDV oranı ayrı ayrı belirlenir. Ancak bina bir bütün halinde satılacaksa bu durumda binanın bağımsız bölümlerinin m²’si dikkate alınarak KDV oranı belirlenir. Örneğin: 3 katlı bir bina her bir bağımsız bölüm 90 m² olsun ve bina hep birlikte (tek şartname ve tek tutanakla) satılsın bu durumda 90m² X 3 kat = 270 m² üzerinde %18 KDV alınır.
28 - Tapu Sicil Müdürlüğüne satışa arz şerhi (ferağdan men şerhi) konması için müzakere gönderilir. Satışa geçildiği aşamada tapu kayıtlarında değişikliklerin (devirlerin) önlenmesi ve değişiklik yapılacaksa satış yapılacağının bilinerek yapılması sağlanır.
29 - Satış kararında, satış ilanının yurt düzeyinde yayınlanan bir gazeteyle mi, mahalli düzeyde yayın yapan bir gazeteyle mi, belediye ilan panosu veya hoparlöründen seslendirerek mi, mahalle veya köy muhtarlığının ilan panosunda mı olacağına veya bu bahse konu ilan araçlarından birkaçının bir arada kullanılacağına icra müdürlüğünce karar verilmelidir.
30 - Belediye Başkanlığına taşınmaz açık artırma ilanının, belediye ilan panosunda asılması ve tellal hazır bulundurulması için müzakere gönderilir. İlk artırmadan önce ilanın yapıldığına ilişkin kayıt dosyaya alınır. İlanın 1 ay önce yapılması şartı geçerlidir. Yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince ihalenin feshi nedenidir. Belediye tellal hazır bulundurulmazsa, adliye personellerinden biri bu iş için görevlendirilir. Belediye tellal görevlendirmediğinde tellâliye harcı ödenmez.
31 - Mahalle veya köy muhtarlıklarına taşınmaz açık artırma ilanın, muhtarlık ilan panosunda asılması için müzakere gönderilebilir. Köy muhtarlığına bu hususta ilan edilmek üzere gönderilmemişse ve satış kararı ve satış şartnamesi bu yöndeyse 1 aylık süre aranır ihalenin feshi nedenidir.
32 - Basın İlan Kurumu’na taşınmaz açık artırma ilanın, icra müdürlüğünce uygun görülen ulusal veya yerel gazetede ilan edilmesi için müzakere gönderilir. 1 aylık süreye dikkat edilmelidir. Satış ilanı yurt düzeyinde yayınlanan bir gazetede yayınlanmasına karar verildiğinde Basın İlan Kurumu’na yazılacak yazıya “satış kararının verildiği …/…/…/ tarihinde tirajı 50.000’in üzerindeki, yurt düzeyinde dağıtımı yapılan bir gazetede birinci satış gününden en az 1 ay öncesi ilan edilecektir” ibaresinin eklenmesi gerekmektedir. Burada dikkat etmemiz gereken husus 30 gün önce değil 1 ay önce ibaresinin kanunda geçmiş olmasıdır. Örneğin ilanın 1. açık artırma 25 Mart 2013 olsun ilanın en geç 25 Şubat 2013 gününe kadar yapılmış olması şarttır.
33 - Bilinmesi gereken husus şudur ki; İcra ve İflas Kanunu -126. maddesi gereğince taşınmaz ihalelerinde artırma ve ilanın ne şekilde yapılacağını düzenlemiştir. Anılan maddede ilanın en az 1 ay önce yapılacağı belirtilmiştir. Açıklanan maddenin son fıkrası ile taşınmaz ihalelerinde uygulanması zorunlu olan 114. maddenin 2. fıkrası gereğince ilanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı İcra Müdürlüğünce alakadarların menfaatlerine en uygun geleni nazarı dikkate alınarak tayin olunur, demektedir. Bu nedenle icra müdürlüğünün taşınmazın ilanının belediye ve köyde yapılmasına karar vermesi halinde bu ilanın satış tarihinden 1 ay önce yapılması şarttır. Bu hususta dikkat edilmesi gerekir.
34 - Satış İlanı, tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere (ipotek, haciz, mükellefiyet sahiplerine) tebliğe gönderilir. Tapu siciline kayıtlı bulunan alakadarların tapuda kayıtlı adresleri varsa tebligat bu adreslerine yapılır. İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması halinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.
35 - Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci arttırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde arttırma işlemlerine başlanır. Gazete ilanında esasa müessir olmayan herhangi bir hata mevcut ise birinci arttırma gününden en az 7 gün öncesi yayınlanmak şartıyla gazetede düzeltme ilanı yayınlattırılır.
36 - İhalenin yapılması, İcra müdürü birinci veya ikinci artırmaya başlamadan önce elektronik teklifleri incelemeli bu gelen tekliflerin malın değerinin %50’sini aşıp aşmadığına bakarak değerlendirmeli en yüksek teklifi dikkate alarak ihaleyi yapmalıdır. Tellal ihaleye başlarken teklifin elektronik ilandaki teklifi geçmesi gerektiğini belirterek satışa başlamalıdır. Ancak her halükarda ihalede satış yapılabilmesi için Taşınmaz kıymet takdiri değerinin %50’sini + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir. Aksi takdirde yeni düzenleme gereğince ihalenin feshi söz konusu olabilir.
37 - Birinci açık artırmada, elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak, gelen en yüksek teklif üzerinden tellalın üç defa çağrısıyla satışa başlanır. İhalede satış yapılabilmesi için Taşınmazın kıymet takdirindeki değerinin %50’sini + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekmektedir. Her halükarda bu miktar elektronik teklif ile gelen miktarın üzerinde olmalıdır. Ancak taşınmaz üzerinde ipotek şerhi varsa ve ipotek alacaklısı, ipotek miktarının altında satışa muvafakat etmediği takdirde, ipotek miktarı, taşınmaz malın değerinin %50’sinden fazla olduğu takdirde (ipotek miktarı + satış paylaştırma gideri = satış miktarı) şeklinde satışım yapılması gerekmektedir. Artırma bedeli yukarıda yazılı her iki şartı da karşılıyorsa (veya rüçhanlı alacaklı olmadığı için sadece %50 + satış ve paylaştırma giderlerini karşılıyorsa) taşınmaz en çok pey sürene ihale edilir. Bu hususta artırma tutanağına yazılır. Tutanak, icra müdürü, tellal ve ihale alıcısı tarafından imzalanır (İcra ve İflas Kanunu -49). Kanaatimizce ihaleye katılan diğer ilgililerin de imzalarının, T.C. Kimlik numaralarının ve adreslerinin alınmasında fayda vardır. Ayrıca ihaleye katılanların yatırmış olduğu teminatlar ihale anında kendilerinden alınıp kendilerine ödeneceğinden alınan teminatlar ödenmeden önce teminatlarını aldıklarına dair imzalarının alınması önem arz etmektedir.
38 - Tayin edilen zamanda birinci açık artırmada, artırma bedeli taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde ellisini bulmadığı takdirde, yirminci gün ikinci açık artırma yapılır.
39 - Taşınmaz satışlarında ikinci satış, birinci satış gününden itibaren mutlaka yirmi gün sonra yapılır.
40 - İkinci açık artırma elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak başlanır. Birinci artırmadaki diğer hususlar burada da geçerlidir.
41 - Satıştan vazgeçmede; (tellalın 3 defa bağırıp satıyorum demesinden öncesine kadar) satıştan vazgeçebilir. Yani ihale anında da satıştan vazgeçilebilir.
42 - Satışı yapılan taşınmazlardan ilk sırada satılan birinci taşınmazın satış bedeli tüm borç ve eklentilerini karşılaması halinde aynı dosyada satılacak olan diğer gayrimenkullerin satışına devam edilmez. Aksi takdirde borç miktarınca satış yapılmasına rağmen devam edilerek satılan taşınmazların ihalesi Yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince feshedilir.
43 - İhale bedeli nakit olarak peşin ödenir. Ancak icra müdürlüğü ihale bedelinin ödenmesi için ihale alıcısına gerek birinci arttırma günü, gerekse ikinci arttırma günü on günü geçmemek üzere süre verebilir. En geç bu süre sonunda ihale bedeli satış dosyasına ödenmelidir. İcra müdürü takdir yetkisini kullanarak ikinci olarak bir süre veremez. İhale bedeli ödenmedikçe tapu müdürlüğüne tescil yazısı yazılmaz. İcra müdürlüğü satış bedelinin temini için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir (İcra ve İflas Kanunu -131). Satışın kesinleşmesi için ihale süresinde yatırılmalıdır.
44 - İhale yapıldıktan 7 gün sonra ihalenin feshi davasının açılıp açılmadığı icra hukuk mahkemesinden sorulmalıdır. İhalenin feshi davası açılmışsa yatırılan ihale bedeli, dava sonuçlanıncaya kadar, icra müdürlüğünün çalıştığı bankada nemalandırılır. İcra müdürü bu parayı istediği bankada nemalandıramaz. Uygun görülen ve kasasının tutulduğu bankada nemalandırmak zorundadır. İhale bedeli teminat mektubu şeklinde alınamaz. İhalenin feshi davası açıldı diye ihale alacaklısı ihale bedelini ödemekten kaçınamaz süresinde ihale bedeli ödenmezse icra müdürlüğü ihaleyi kaldırma (feshetme) hakkına ve yetkisine sahiptir. Bunu resen yapmalıdır. İhale alıcısı bu durumda iki ihale arasındaki farktan, satış masraflarından ve faizlerden sorumludur. Bu miktarlar öncelikle yatırmış olduğu teminattan karşılanır devamı tamamlattırılır. Örneğin ihale ayın 10’unda yapıldı 18’inde mahkemeden ayın 10’undan 17’si dâhil tarih aralığı ile ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı sorulmalıdır.
45 - İcra hukuk mahkemesi tarafından ihalenin feshi davası açılmadığı bildirilirse veya ihalenin feshi davası reddedilmişse (kesinleşmesi gerekmektedir); ihale bedeli, KDV, damga vergisi verilen süre içinde ilgili yerlere yatırılmış ise taşınmaz talep ile ihale alıcısı üzerine tesciline karar verilerek ilgili tapu müdürlüğüne tescil yazısı yazılır. Taşınmaz gerçek kişiye ihale dilmiş ise ihale alıcısının kimlik fotokopisi dosyaya alınarak tescil belgesine kimlik bilgilerinin yazılması ayrıca dosyada kalacak nüsha ile tapuya gönderilen nüshalara ihale alıcısı gerçek kişinin vesikalık fotoğraflarının yapıştırılması, fotoğrafların üzerinin mühürlenip imzalanması gerekmektedir.
46 - İhale alıcısı daha önce de bahsedildiği üzere tapu sicil müdürlüğüne bir kısım harçlar yatırmaktadır. Yatırdığı %4 harcının yarısı satış bedelinden ödeneceğinden ihale alıcısı tapu müdürlüğüne bu hususta gerekli harçları yatırdığına dair faturaları ve yeni tapu kaydını ibraz ettiğinde kendisine satış bedelinden tapu harcının ½’si iade edilecektir.
47 - İhale alıcısı tarafından gayrimenkulün teslimi için gerekli masraflar teslim talebi üzerine peşin yatırılmalıdır.
48 - İhale alıcısı adına tapuya tescil edilen taşınmazda bir işgalci veya kiracı var ise ihale alıcısının talebi üzerine taşınmazı işgal edene İcra ve İflas Kanunu -135. maddesi gereğince tahliye emri tebliğe çıkarılır. Tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmediğinde zorla çıkartılarak taşınmaz boş olarak ihale alıcısına teslim edilir. Taşınmazı işgal eden kişi veya kişilere ikinci bir süre verilmesine gerek yoktur. İcra ve İflas Kanunu -135. madde gereğince yapılan tahliye işlemlerinde tahliye hacri alınmaz.
49 - İhale bedeli süresinde icra müdürlüğü hesabına yatırılmalıdır. Bunun dışında başka türlü ödeme yapıldığını iddia ederek satış bedeli yatırılmış olmaz. Örneğin; alacaklının kendisine yapılan ödeme geçerli değildir. Verilen süre geçtikten sonra yapılan ödeme geçerli değildir. Hastalık (ağır hastalık dâhil) mazeret olarak kabul edilmemelidir.
50 - İhale bedelini yatırmayarak ihalenin iptaline neden olan ilk ihale alıcısı iki ihale arasında fark, temerrüt faizi ve masraflardan sorumlu olduğundan ihaleye iştirak ederken yatırmış olduğu teminat iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflara mahsup edilmek üzere alıkonulur.
51 - KDV, damga veya tellâliye hususunda ihale alıcısına süre verilmişse bu süre içerisinde belirtilen harçlar yatırılmalıdır. Yatırılmaması halinde İcra ve İflas Kanunu’nun 133. maddesi gereğince icra müdürü tarafından yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince satış kararı kaldırılmalıdır.
52 - İhale alıcısı satış bedelini ödemezse icra müdürü resen (kendiliğinden) satış kararını kaldırır. İcra müdürü satış kararını kaldırmak zorundadır. Aksi takdirde süresiz şikayet yoluna başvurulabilir. İhale bedeli derhal veya verilen 10 günlük süre içinde ödenmediğinde icra müdürlüğü derhal ihale kararını kaldırılmalıdır. Aksi takdirde alıcıdan evvel en yüksek teklifte bulunana, taşınmazı alması için teklifte bulunması bu kimse teklifi kabul etmediği takdirde hemen 7 gün müddetle arttırmaya çıkarabilsin, bu işlemler günü birlik derhal yapılmadığı takdirde icra müdürlüğü taşınmazı satmak isterse normal hükümlere göre (sanki hiç olmamış gibi) satış yapmak zorundadır. Birinci veya ikinci arttırma günü kendisine ihale yapılan ihale alıcısı verilen 10 günlük yasal süre içinde ihale alıcısına da bulunmak üzere tebligat yapılır. Ancak bunun yapılabilmesi için 2. sırada pey süren alacaklının adının, soyadının ve adresinin tam ve eksiksiz alınması şarttır. Hatta faydalı olabileceği kanaatiyle cep telefonunun ve T.C. Kimlik numarasının alınması gerekmektedir. İkinci en çok arttıran tebliğ tarihinden itibaren üç gün içinde taşınmazı ihalede teklif ettiği bedel üzerinden almayı kabul ettiğini bildirdiğinde derhal ihale bedeli kendisinden tahsil edilir.
53 - İkinci en çok arttırana ihalede verdiği adrese tebligat yapılamaz veya tebliğe rağmen üç günlük süre içinde beyanda bulunmaz ve ihale bedelini de yatırmaz ise İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi gereğince taşınmaz derhal yeniden satışa çıkartılır ve bir ayı geçirmemek üzere satış günü tayin edilir.
54 - İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi gereğince satışa çıkartılan taşınmazın sadece gazete ilanı ile yetinilir. İlgililere ve borçlulara satış ilanının tebliğine gerek yoktur. Burada sadece belediye tellalına satış gününün tebliğ edilmesi gerekmektedir.
55 - İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi verilecek satış günlerinde 129. maddesi gereğince birinci ve ikinci arttırma günlerinin, satış saatlerinin ve satış mahallinin belirlenmesi gerekmektedir.
56 - İcra ve İflas Kanunu -133. maddesi gereğince verilen birinci ve ikinci arttırma günlerinde taşınmaza istekli çıkmadığı takdirde en çok ikinci pey sürene teklif yapılmaz. Bundan sonra ancak alacaklı vekilinin yeni bir satış talebinde bulunması gerekmektedir