3. Hukuk Dairesi 2017/6028 E. , 2019/1792 K.
Gönderilme zamanı: 18 Kas 2021, 20:30
3. Hukuk Dairesi 2017/6028 E. , 2019/1792 K.
'İçtihat Metni'
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; davalının murise ait işyerinde 10.01.1994 tarihinden bu yana kiracı olduğunu, davalının halen aylık 520 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek, 02.08.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 1.500 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; taşınmazda kiracı olmadığını, kiracının dava dışı ... olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; bilirkişi raporu doğrultusunda kira bedelinin 01.10.2015 tarihinden itibaren aylık net 1.200 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-) Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344. maddesinde 'Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
TBK' nun 345. maddesinde 'Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.' 'Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.
Davacılar, sözlü kira sözleşmesine dayalı olarak 10.09.2014 tarihinde açtıkları dava ile 02.08.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemiş, mahkemece 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmiştir. Taraflar arasında yazılı sözleşme bulunmamakla davacı malikler kira sözleşmesinin başlangıcını ve süresini ispatla yükümlüdür. Mahkemece öncelikle kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi tespit edildikten sonra, davacıların davalıya gönderdiği 31.07.2014 tarihli ihtarnamenin tebliğ tarihi de tespit edilerek sonucuna göre kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile dönem başı belirlenmeden 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir.
2-) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Taraflar arasında daha önceden kira bedelinin tespiti davası açıldığı ileri sürülmemiştir. Davacı tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.
Mahkemece yapılan keşif sonucu emlak ve inşaat mühendisi bilirkişiler dosyaya sundukları raporda; tarafların emsal sunmadığını, taşınmazın konumu, özellikleri dikkate alınarak boş olarak 1.350 TL kira bedeli getirebileceğini, ek raporda ise; sanayi sitesinde olan kiralanan için 3 tane emsal belirlediklerini, bu emsallere göre tespit yapıldığını bildirmişlerdir.
Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, emsaller keşifte gezilerek ve kiralanan ile karşılaştırılarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince iki taraf yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
'İçtihat Metni'
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; davalının murise ait işyerinde 10.01.1994 tarihinden bu yana kiracı olduğunu, davalının halen aylık 520 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek, 02.08.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 1.500 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; taşınmazda kiracı olmadığını, kiracının dava dışı ... olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; bilirkişi raporu doğrultusunda kira bedelinin 01.10.2015 tarihinden itibaren aylık net 1.200 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-) Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344. maddesinde 'Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
TBK' nun 345. maddesinde 'Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.' 'Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.
Davacılar, sözlü kira sözleşmesine dayalı olarak 10.09.2014 tarihinde açtıkları dava ile 02.08.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemiş, mahkemece 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmiştir. Taraflar arasında yazılı sözleşme bulunmamakla davacı malikler kira sözleşmesinin başlangıcını ve süresini ispatla yükümlüdür. Mahkemece öncelikle kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi tespit edildikten sonra, davacıların davalıya gönderdiği 31.07.2014 tarihli ihtarnamenin tebliğ tarihi de tespit edilerek sonucuna göre kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile dönem başı belirlenmeden 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir.
2-) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Taraflar arasında daha önceden kira bedelinin tespiti davası açıldığı ileri sürülmemiştir. Davacı tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.
Mahkemece yapılan keşif sonucu emlak ve inşaat mühendisi bilirkişiler dosyaya sundukları raporda; tarafların emsal sunmadığını, taşınmazın konumu, özellikleri dikkate alınarak boş olarak 1.350 TL kira bedeli getirebileceğini, ek raporda ise; sanayi sitesinde olan kiralanan için 3 tane emsal belirlediklerini, bu emsallere göre tespit yapıldığını bildirmişlerdir.
Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, emsaller keşifte gezilerek ve kiralanan ile karşılaştırılarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince iki taraf yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 07.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.